第1部/第3部：最適なビルを探す

1. 1 不動産業者と連携する。エージェントは、投資価値のあるエリアで適切な物件を見つける手助けをしてくれます。ネットで調べたり、その地域の他の投資家に話を聞いたりして、自分で調べることができます。しかし、エージェントはあなたの時間とお金を節約することができます。他の大家さんに、どのエージェントを利用しているか、その人を薦めるかどうかを聞いてみましょう。その人の好きなところを聞いてみる。フルタイムで不動産業をやっているエージェントを探す。アルバイトをしている人は、マーケットをよく見ていないかもしれません。また、そのエージェントがマンション購入の経験があるかどうかも確認しましょう。

2. 2 欲しい建物のタイプを決定する。購入できるマンションには様々な種類があります。自分の希望を不動産屋に相談するとよいでしょう。例えば、建物は複合用途である場合があります。つまり、貸し出すことのできるフラットや商業施設を持っているのです。入居者がいるビルは融資が受けやすいので、何戸に入居者がいるのか確認しましょう。また、建物の大きさも考慮してください。1～4戸のマンションのローンは、一戸建てのローンと変わりません。しかし、その建物が5戸であれば、貸し手はその建物をマンションと見なします。

3. 3 建物を見学する。自分の目で建物を見たいから、不動産屋に付いて回る。建物の中を歩きながら、メモを取る。建物をひっくり返したいのでなければ、あまりに老朽化したアパートは避けた方がいいかもしれません。何戸借りているのか、入居者は何年住んでいるのか、などを確認する。おそらく、オーナーが投資先を変えようとしているか、コミュニティが下火になり、損をしているのでしょう。彼らの売却理由は、あなたがその建物を買うかどうかに影響するかもしれません。感情的な判断は禁物です。そうではなく、1棟1棟を投資対象として分析するように心がけましょう。

4. 4 売主にレントロールの提供を依頼する。建物を適切に評価するためには、売主に一定の情報を提供してもらう必要があります。例えば、レント・ロールを入手し、以下の内容を確認します。ユニットの完全なリスト、テナントの名前、各リース期間、月々の家賃、ユニットのサイズ、各ユニットのベッドルームとバスルームの数など。

5. 5 どの程度の賃料を取ることができるかを分析する。現在の大家さんが、家賃を安く設定している可能性があります。その地域の相場がどれくらいかを調べて、そこから家賃の見込みを割り出すとよいでしょう。padmapper.comなどのウェブサイトで、その地域の家賃がどの程度なのかを確認する。ただし、実際に物件を見に行って、自分が見ている建物の住戸と遜色ないかをチェックする必要があります。また、不動産管理会社に電話して、自分の住戸にいくらで売れると思っているのか聞いてみるのもよいでしょう。

6. 6 費用の見込みを算出する。現在の所有者に建物の損益計算書（"Pamp &; L "と呼ばれます）を要求する必要があります。しかし、よく勉強しておく必要があります。売り手には、事実を誤魔化す動機がある。以下のようにすると、一部の情報を再確認することができます。必要な維持費を見積もる。新しいユニットでは、年間500ドル程度になる場合もあります。郡評価人事務所に電話して、税金情報を入手する。商業施設に保険をかけている会社から保険の見積もりを取る。通常、予想される総家賃の何パーセントかを請求されます。

7. 7 使える金額を決める。大家としての財務状況を把握する必要があります。貸し手は、融資を受ける前に、あなたの不動産が利益を上げていることを確かめたいと考えています。また、ローンを払えるかどうか、自分の中で確認する必要があります。次のことを考えてみてください。ほとんどの金融機関は、おそらく25～30％の頭金を求めるでしょう。この金額が用意されているかどうか、確認してください。純営業利益を計算する必要があります。これは、収入から支出を差し引いた金額です。キャッシュフローを分析する。これは、支出の額に対して入ってくるお金の額です。もし、財務の分析方法がわからない場合は、公認会計士に相談してください。

8. 8 オファーする。あなたがいくら借りたいか、そしてそのマンションの価値をどう考えるかによって、あなたの申し出は変わってきます。現実的なオファーとは何か、不動産業者と話し合ってみてください。不動産市場がホットな時期には、買い手がビルをさらっていく可能性があるので、積極的にならないほうがいいかもしれません。その代わり、売り手の要求する価格に近い金額を支払うことが期待できる。エスクロー期間を90日以上とするよう交渉する。この場合、検査に60日、そして契約締結にさらに30日かかることになります。

9. 9 インスペクターに依頼する。購入する前に建物の検査を受けるべきです。インスペクターが商業施設を扱った経験があることを確認する。インスペクターは、不動産業者に依頼することで見つけることができます。依頼する前に、検査員に何を検査するのか聞いてください。標準的な検査では、電気配線や建物の構造などをチェックします。もし、もっと検査をしてほしいのであれば、検査員に説明を求めてください。もし、建物に問題があるのなら、あなたの弁護士が売主にアプローチして、クレジットを要求することができます。このクレジットを利用すると、購入金額が減額されます。

第2部/第3部：資金調達の方法

1. 1 自分のクレジットヒストリーを見直す。貸し手は、あなたの信用履歴を調べて、信用リスクが高いかどうかを判断します。このため、ローンを申し込む前に、自分のクレジットヒストリーを確認する必要があります。www.annualcreditreport.com にアクセスするか、1-877-322-8228 に電話すれば、各信用調査機関から毎年無料の信用報告書を入手することができます。レポートの誤りを調査する。例えば、あなたのレポートには、あなたに属していない情報が含まれている可能性があります。その代わり、名前や社会保障番号が似ている他人のものである可能性があります。また、信用情報には、誤った口座の支払い状況が記載されていたり、全額支払い済みなど、問題が改善された口座が含まれていないことがあります。誤りを見つけたら、その誤りを含む報告書を発行した信用調査機関に異議を申し立てる。紛争処理には最大で60日かかりますので、余裕を持って計画を立ててください。

2. 2 商業用ローンについて学ぶ。マンション購入のためのローンは2種類あります。ノンリコースローンは、建物そのものを担保としています。これらのローンは、建物の価値が250万ドルであれば、特定の買い手が利用できます。もうひとつは、リコース付きローンです。このタイプのローンでは、個人的にローンに責任を持つことになります。つまり、ローンが滞った場合、貸し手はあなたの家などの個人資産を狙うことができるのです。ローンは長期（最長30年）、短期（5年、7年、10年）のものがあります。金利は固定金利と変動金利があります。変動金利を選択した場合、ローンの満期に応じて金利が変動します。

3. 必要な書類を揃える。ローンを申し込むと、かなりの量の書類を金融機関に提出する必要があります。以下の書類を提出する必要があるかもしれませんので、事前に集めておきましょう： 建築年、ユニット数などの物件の説明書 物件の位置を示す写真、ライバルマンションの地図 アップグレード計画 賃貸情報 間取り図のコピー 購入価格と決算費用 取引に関わる他の人々の名前（弁護士、不動産業者、名義会社など）。

4. 4 ローンを申し込む。複数の金融機関にローンを申し込み、最も条件の良いところを選ぶことができます。添付書類を共有した上で、必要な申請を行ってください。申込書の提出後、ローンオフィサーが申込書を審査します。詳細については、こちらから連絡させていただく場合があります。その後、申し込んだすべてのレンダーからタームシートやレターオブインテントを受け取ります。この文書では、すべての当事者、担保の種類、融資額、その他の重要な条件を明らかにします。目的は、誰もがローンの条件を理解していることを確認することです。最も魅力的なローンのレター・オブ・インテントやタームシートにサインするのです。貸主に提出する。この時点で、手付金の支払いや鑑定書などの裏付け資料の提出が必要になる場合もあります。

Part 3 Part 3: クロージングセール

1. 1.弁護士を雇う。自分で法律文書を作成しようとするのは避けた方がよいでしょう。その代わり、不動産弁護士を雇うなどして、正しい行動をとるようにしましょう。購入契約書を書くだけでなく、あなたの弁護士は、他のタスクを処理することができます：クロージング前に修理が必要な場合は、売り手と交渉することができます。

2. 2 ビルを所有するビジネスを作る。多くのオーナーは、合同会社（LLC）などの事業を通じてマンションを保有しています。LLCを通じて所有する場合、建物に関連するあらゆる責任から個人的に保護されます。例えば、誰かが滑って転んだ場合、メンテナンスに怠慢があったとしてオーナーを訴えることができるかもしれません。もし、あなたがLLCを通じて建物を所有しているならば、あなたを訴える人は、あなたの個人資産にアクセスすることはできません。しかし、銀行がローンの個人保証にサインすることを要求した場合、銀行はあなたの個人資産を取りに来ることができます。また、弁護士に作成を依頼することもできます。また、国や地方自治体から必要とされる免許や許可証の取得も必要です。詳しくは、各州の州務長官のホームページをご覧ください。

3. 3 クロージング前調査を実施する。商業用不動産のクロージングは、通常、単純な住宅用クロージングよりも複雑です。したがって、より精進する必要があります。以下の事項を弁護士に相談し、手続きを行ってください。ALTAタイトル検索をする。一般的な住宅ローンの間取りだけでは、商業用不動産には不十分です。エスクロー・エージェントを探す。テナントの賃貸契約を見直す。ゾーニングの制限を分析する。テナントリースの譲渡・譲受を検討する。ビルへのサービス契約の割り当てを検討する。

4. 4 クロージングに参加する。もし、合同会社名義でビルを購入するのであれば、事業代表者が閉会式に出席する必要があることを忘れないでください。クロージング書類には、次の書類を含める必要があります： クィットクライム証書 権原宣誓書 その他の宣誓書 賃貸契約譲渡契約譲渡

5. 5 プロパティマネジメント会社に依頼する。現地に住んで物件を管理するかどうかを決める必要があります。もしそうでなければ、不動産管理会社に依頼する必要があります。この会社は、不動産の日常的な管理を行います。例えば、家賃の支払いが滞らないようにしたり、修繕の調整も行います。不動産管理会社は、他の家主に話を聞いたり、最寄りのコンドミニアム協会に問い合わせたりして見つけることができます。また、オンラインで探すこともできます。候補者のビジネス経験や提供するサービスについて、必ずインタビューしてください。一般的に、不動産管理会社は、受け取った家賃の5～10％を請求します。