第1回／第5回：資金調達

1. 1 できるだけ多くの資金を調達する。ホテルを購入するためには、頭金をできるだけ多く調達する必要があります。また、売却を完了し、ホテルが利益を生むようになるまで運営するための資金が必要です。これらのコストをカバーするためにどれだけの資金が必要かは、不動産の価値とビジネスモデルによって異なります。まず、預貯金や投資口座からの資金を準備する。このような口座に多くの貯蓄がなくても、他の資金源がたくさんあるので心配はありません。また、より多くの創業資金を得るために、ホームエクイティラインオブクレジット（HELOC）を借りたり、セカンドモーゲージを借りたり、個人用クレジットカードを利用したり、友人や家族に融資を依頼することもできます。例えば、様々な口座に47,500ドル貯まっているとします。さらに、10万米ドルの第2抵当権を設定することができます。最後に、友人から20,000米ドルの融資を受ける。これで、ホテルに投資できる金額は167,500ドル。

2. 2 退職金口座からお金を出す。また、退職金口座からお金を取り出して投資することもできます。ただし、年齢や口座の種類によっては、ペナルティが発生します。例えば、IRAから取り出したお金は所得として課税され（通常の所得税率）、59.5歳未満の場合は10％のペナルティを受けることになります。また、ホテルが破綻した場合、退職金口座に後々使えるお金がほとんど残らないことも考えておく必要があります。あなたは50,000米ドルを引き出すことにしました。この引き出しには、その価値の10％、または5,000ドルのペナルティが課され、あなたの所得税率で課税されます。所得税率を25％と仮定すると、違約金と税金を差し引いて32,500ドル（5万ドル×（1-（0.10＋0.25））が手元に残ることになります。これで投資可能額は20万ドル（前回の16万7500ドルとIRAからの3万2500ドル）になります。

3. 3 他のパートナーを探す。他に協力してくれるパートナーが見つかれば、投資額を増やすことができます。友人や家族に、エクイティ（事業の所有権や利益の分配）と引き換えに、より大きな投資をする気があるかどうか聞いてみましょう。また、地域の投資クラブやオンラインでもパートナーを見つけることができます。

第2回／5：予算を決める

1. 1 その他の費用に充てるための資金を確保する。投資資金の25％をその他の費用として確保するのが目安です。売主とのクロージングコスト、弁護士費用（売買契約）、ホテル経営を始めるための運転資金などが含まれます。この金額を投資額から差し引き、残りを頭金に充てる。先ほどの例であれば、5万円（0.25*20万ドル）を積み立てるということになります。そうすると、頭金として15万ドルが残ります。

2. 2 価格帯を計算する。物件の売り手がどれくらいの頭金を要求するかで、価格帯が変わってきます。この時点では、これがいくらになるのかわからないかもしれません。売主が要求する頭金の割合に応じて、5％から20％まで、いくつかの異なる価格帯を設定します。例えば、上記の頭金15万ドルの例では、5％の頭金で300万ドルのホテルを購入することができます。頭金10％で150万円のホテル。75万ドルのホテルに20％の頭金を支払う。銀行ローンを使ってホテルを購入する場合、頭金は2割が普通です。しかし、セラーファイナンス（物件の売主からの借り入れ）を利用すれば、頭金を5％に減らすことができるかもしれません。

3. 3 ホテルの将来の収益を予測する。購入したいホテルが、経費と借入費用をカバーするのに十分なリターンを提供できることを確認する必要があります。そのために、今後3年から5年のローン支払いコストを予測します。これには、ローンブローカーの協力が必要な場合があります。次に、ホテルの運営費、固定資産税、保険料、光熱費などの経費を予測します。これらの費用とローン費用の合計と、この3年から5年の間に予測されるホテルの収益とを比較してみてください。これらの収益でコストをカバー、または上回っていることを確認する。ホテルの料金や費用情報は、自分の価格帯に近いホテルを見ることで推定することができます。

第3回（全5回）: 最適な物件を見つけるために

1. 1 既存のホテルを買収するか、自社で開業するかを決める。ホテルを購入する場合、既存のホテル物件を購入するか、ホテル（またはベッド＆ブレックファスト）に改装するための別の物件を探すかを選択することができます。後者の場合、リノベーションのための資金を確保する必要がありますが、より多くの物件から自由に選択することができます。物件選定を進める前に、この決断をする。

2. 2 大まかなエリアを選択します。ホテルでは多くの時間を過ごすことになるので、宿泊先から近いか、交通の便が良いかを確認しましょう。ホテルの運営を確実にするために、フルタイムで現地に移動することもあるでしょう。さらに、地元やホテル市場に精通していることは、大きな強みとなります。

3. 3 市場を分析する。エリアが決まったら、そのエリアのホテルマーケットを調べてみてください。特に、その地域のホテルが売りに出されている場合は、希望価格以下やそれ以上の価格で売りに出されることが多いので、地元の不動産屋さんに聞いてみてください。価格が下がれば、市場が低迷していることを反映し、より低い価格で参入でき、場合によっては売り手との間でセラーファイナンスに合意できる可能性があります。しかし、景気の好転を期待しない限り、ホテルのキャッシュフローも低調になることを意味します。また、ネットで関連するニュース記事を検索することで、全国のホテル業界の状況を知ることができます。

4. 4 専任の不動産業者と連携する。希望する地域の不動産業者に、ホテルの購入を考えていることと、価格帯を伝えてください。現在売りに出されている物件を紹介したり、新しい物件があれば教えてくれたりします。また、ホテルに転用可能な物件を紹介してくれることもあります。また、特にホテルの大幅なリニューアルや改修を計画している場合は、地元を車で回って物件を探すのも有効でしょう。もし見つかったら、郡の不動産記録を調べて、その不動産の所有者を調べ、そこから出発することができます。

5. 5 いくつかの選択肢を検討する。物件を探した後、不動産業者を通じて、あるいは連絡を取った物件の所有者から、売却のオファーが届き始めることがあります。これらのオファーには、ホテルのアメニティ、財務実績、市場情報、競合、売主の資金調達に関する情報が含まれます。これらの項目のいずれかが提供されない場合、売り手に連絡して要求してください。売却のオファーがあったら、そのホテルが価格、立地、必要な修理や改修、スタイルなどの点で自分の条件を満たしているかどうかを確認しましょう。そうでない場合は、売り手に電話をして、興味がないことを伝えてください。複数のオファーがある場合は、コスト、必要な改修、設備などの観点から、それぞれのオファーの長所と短所を比較する表を作成します。

第4回 第5回：ホテル調査の手伝いを依頼する

1. 1.ホテルの価値を評価する鑑定士を雇う。ホテルまたは類似の不動産を取り扱った経験のある鑑定士を探し、サービスを確保する。ホテルのある地域で経験のある人を使うのが一番です。そのホテルが本当に価格に見合うかどうか、鑑定士と一緒に判断してください。価値がないのであれば、問題や破損を指摘できる箇所を確認させ、それをもとに売り手に価格の引き下げを促します。

2. 2 会計士と協力して、ホテルの会計を見直す。資格のある会計士は、ホテルの財務記録を調査するのに役立ちます。これにより、ホテルのキャッシュフロー、資産、その他の財務状況について、信頼できる情報を得ることができます。さらに重要なことは、会計士はこれらの情報が誤って処理されていないか、または不正に表示されていないかを評価することができ、ホテルの現在の財務状況をより正確に把握することができるかもしれないということです。

3. 3 ファイナンシャル・アドバイザーへの依頼を検討する。ホテルの将来の収益を予測する場合、マーケティングやファイナンシャル・アドバイザーが有効である。地元の市場、ホテル市場全体の動向などの分析を組み合わせ、数年にわたるホテルの成長と利益の可能性を判断してくれます。また、マーケティング目標の明確化、利益増加のための方法の模索、ビジネスプランの作成もサポートします。

4. 4 エンジニア、建築家によるホテルの検査を受ける。この2人の専門家が、建物が地域の建築規制を遵守しているか、構造的に問題がないかを検査します。さらに、エンジニアは、ホテル内のユーティリティ、機械、配管、電気工事の状態を判断します。これにより、早急に改修や修理が必要な箇所を発見することができます。また、ホテルのニーズに合わせて既存の構造をどのように改修すればよいかを考え、その費用の見積もりを取るのにも役立つかもしれません。

5. 5 弁護士と協力して、規制ガイドラインに適合させる。ホテル事業が地域、州、および連邦政府の規制をすべて満たすようにする唯一の確実な方法は、経験豊富な不動産またはホスピタリティ弁護士を雇うことです。弁護士は、あなたのビジネスが将来的に何らかの法的責任を負うことがないように、環境規制やゾーニング規制から税金や商標に至るまで、あらゆるものを検討します。また、同じ弁護士が、不動産購入が計画通りに進むか、売買契約が法律に従って書かれているかを確認することで、後々あなたをサポートすることができます。

Part 5 Part 5: 購入の最終決定

1. 1 物件の適正価格を決定する。物件の希望価格から頭金を引きます。頭金の割合は、物件の売主融資を受けるか、銀行融資を利用するかで変わってきます。次に、ホテル市場に合わせてオファーを調整することです。市場があまり活発でない場合（物件の競争相手があまりいない場合）、最初のオファーからさらに10％または20％を差し引くことができるかもしれません。しかし、繁忙期には、確実に物件を手に入れたいのであれば、提示価格（頭金を差し引いた金額）以上のオファーを出すことです。

2. 2 オファーをする。物件の適正価格が決まったら、売主に手紙を書くか、不動産業者を通じてオファーを出します。売主が最初のオファーでセラーファイナンスを提供する場合、セラーファイナンスの提案を必ず入れてください。オファーには、頭金の額も明記されます。オファーには、条件を明確に示した短いレターが必要です。オファーには、物件のインスペクション（破損や修理の必要性を調べること）に一定の時間が必要であること、ホテルのアカウント（財務情報を確認すること）を見る必要があること、オファーが両者の間で購入の合意に達し、売買契約を結ぶことに依存していることなどを盛り込みましょう。

3. 3 売り手と交渉する。売り手は、あなたのオファーに対してカウンターオファーで応じる可能性が高いです。売り手と交渉して、最初の提示額を守るようにする。また、特定の改良、修理、改築の費用を売主に負担してもらうなど、何らかの利益を得るための交渉ができるかもしれません。また、主要な仕入先や従業員の確保、ホテル経営への移行に売主がどの程度の期間協力するかなど、細かい点についても確認しておきましょう。この交渉は長くなることもありますが、最終的には売り手とお互いに有益な取引ができれば、それに越したことはないでしょう。追加支払いや援助について売主から書面で確約を取り、後で売買契約書に記載するようにしましょう。

4. 4 弁護士と協力して売買契約書を完成させる。売主は、売買契約書を書くことができますが、あなたのための契約書を確認するために不動産弁護士を雇う必要があります。弁護士は、契約があなたの最善の利益になること、そしてあなたが合意した条件を満たしていることを確認します。不動産法を専門とする経験豊富な地元の弁護士を利用するようにしましょう。書類の審査に加えて、弁護士は承認プロセスを延長し、融資を確保するための時間や、必要な場合は追加融資を求めるための時間を確保することができます。契約書に、期限前であれば違約金なしで購入を取りやめることができると記載されていることを確認する。

5. 5 締切日前の時間を有効に使う。売買契約が成立した後、クロージング日までにしばらく時間があります。この時間を利用して、売主と協力し、ホテルのビジネスモデルを理解し、自身のビジネス戦略を調整しましょう。この間、予想される収入と支出をチェックし、再確認しておくと、いざホテルを管理するときにサプライズがありません。