再融資通常看起來像是一個偉大的方式，以減少你每月的按揭付款，讓你有更多的錢用於其他事情。然而，當你權衡再融資的利弊時，別忘了考慮這一舉措會如何影響你的凈資產。

為什麼？抵押貸款不僅僅是一個月的付款。它是一種用於為資產融資的債務工具。會計教授的行話意味著抵押貸款會降低你的資產凈值。

下麵是推理的原理。在家庭的資產負債表上，抵押貸款是一種負債。因此，它是從家庭的資產中減去，以確定其凈值。太多的消費者陷入了為抵押貸款再融資的陷阱，目的是為了降低他們的月供，而不考慮再融資如何影響他們的總凈值。你的房子再融資有沒有回報？或者這僅僅是對更大問題的短期解決？

關鍵要點

• 一個簡單的回收期方法通常用於計算一個月時，業主的累計儲蓄大於成本的再融資。
• 計算再融資成本在財務上更合理的方法是考慮對家庭凈值的影響。
• 為了找出何時再融資決定變得經濟，房主必須比較他們現有抵押貸款的剩餘分期償還時間表和新抵押貸款的分期償還時間表。

按揭貸款歧視是非法的。

投資回收期法

確定抵押貸款再融資經濟性的最流行方法是計算一個簡單的回收期。這個公式是透過計算每月付款儲蓄的總和來建立的，這些儲蓄可以透過以較低的利率再融資到新的抵押貸款中來實現，並確定每月付款儲蓄的累計總和大於再融資成本的月份。

例如，假設你有一筆20萬美元的30年期抵押貸款，當你貸款時，你得到了6.5%的固定利率，你的月初付款是1264美元。如果現在的固定利率是5.5%，這可以將你的月付款減少到1136美元，每月節省128美元，即每年1536美元。典型的經驗法則是，如果你能將當前利率降低0.75%至1%或更高，那麼考慮再融資是有意義的。

下一步，你需要讓你的新貸款人計算你的總關閉成本為可能的再融資。例如，如果他們達到2300美元，你的投資回收期將是1.5年（2300美元除以1524美元）。因此，如果你打算在家裡獃兩年或更長時間，再融資是有意義的，至少根據簡單的投資回收期方法。

投資回收期法遺漏了什麼

然而，這種方法忽略了家庭的資產負債表和總資產凈值方程。有兩件主要的事情還不清楚。

再融資成本

簡單的回收期法忽略了現有抵押貸款與新抵押貸款的本金餘額。然而，再融資並非免費。再融資的成本必須自掏腰包，或者在大多數情況下，計入新抵押貸款的本金餘額。

當抵押貸款餘額透過再融資交易增加時，家庭資產負債表的負債部分增加，並且，在所有其他條件不變的情況下，家庭凈值立即減少，減少的金額等於再融資成本。

已付按揭利息總額

僅僅因為你得到一個較低的利率在你的再融資抵押貸款並不意味著你將支付較少的總利息。例如，將還剩25年的30年期抵押貸款再融資到新的30年期抵押貸款中，意味著在新抵押貸款的期限內，您可能最終支付更多的總利息。這完全取決於新利率降了多少。

家庭凈資產法

一個在財務上更合理的方法來確定經濟的再融資，將實際成本納入家庭凈值方程是比較現有抵押貸款的剩餘攤銷時間表與新抵押貸款的攤銷時間表。

新抵押貸款的攤銷計劃將包括本金餘額中的再融資成本。如果再融資的成本是自付的，那麼為了進行適當的比較，應該從現有抵押貸款的本金餘額中減去相同的美元金額。這是基於這樣一個假設，即如果再融資交易沒有發生，你將支付成本的錢可以用來償還現有貸款的本金餘額。

從新抵押貸款的本金餘額中減去兩個抵押貸款之間的每月付款儲蓄。這樣做是因為，從理論上講，你可以使用每月儲蓄產生的再融資，以減少本金餘額的新抵押貸款。新抵押貸款的修正本金餘額小於現有抵押貸款本金餘額的月份，是指達到真正經濟的再融資償還期（以家庭凈值為基礎）的月份。

順便說一下，攤銷計算器可以在大多數抵押貸款相關的網站上找到。您可以將結果複製並貼上到電子錶格程式中，然後執行從新抵押貸款的本金餘額中減去每月付款差額的附加計算。

家庭資產凈值法例項

使用上述計算，對固定利率為7%、還貸前剩餘25年、本金餘額為200000美元的現有抵押貸款進行再融資分析，將其轉換為固定利率為6.25%、再融資成本為3美元的新的30年期抵押貸款，000（將計入新抵押貸款的本金餘額）得出以下結果：

如果使用簡單的回收期分析來確定上述示例中再融資的經濟性，則每月累計付款節省額大於從第19個月開始再融資的3000美元成本。換句話說，簡單的償還期方法告訴我們，如果房主希望有19個月或更多的新抵押貸款，再融資是有意義的。

然而，如果採用凈值法，再融資決定要到第29個月才會變得合算，那時新抵押貸款的本金餘額減去每月累計付款儲蓄少於現有抵押貸款的本金餘額。凈值法告訴我們，在再融資變得經濟之前，它比簡單的投資回收期法要長10個月。

如果你在你的房子失去價值後再融資，並不得不進行私人抵押貸款保險，對你的凈資產的負面影響可能會更大。

特別註意事項

請記住，在房屋價值下降的時期，許多房屋的估價遠低於以前的價值。這可能會導致你沒有足夠的股權，以滿足20%的首付新的抵押貸款，需要你拿出一個更大的現金存款比預期。

它還可能要求你進行私人抵押貸款保險（PMI），這將最終增加你每月的付款。在這些情況下，即使利率下降，你的實際儲蓄可能也不會太多。

底線

透過計算你的抵押貸款再融資的實際經濟，你可以準確地確定償還期，你必須與之抗衡。處理這些數字需要一些工作，但任何人都能做到。

特別是如果你打算在未來幾年內搬家，花幾分鐘時間來計算抵押貸款再融資的實際經濟效益，可能會很好地幫助你避免損失數千美元的凈資產。如果看起來再融資會有回報的話，你會更清楚地知道你什麼時候會從這一舉措中受益。