再融资通常看起来像是一个伟大的方式，以减少你每月的按揭付款，让你有更多的钱用于其他事情。然而，当你权衡再融资的利弊时，别忘了考虑这一举措会如何影响你的净资产。

为什么？抵押贷款不仅仅是一个月的付款。它是一种用于为资产融资的债务工具。会计教授的行话意味着抵押贷款会降低你的资产净值。

下面是推理的原理。在家庭的资产负债表上，抵押贷款是一种负债。因此，它是从家庭的资产中减去，以确定其净值。太多的消费者陷入了为抵押贷款再融资的陷阱，目的是为了降低他们的月供，而不考虑再融资如何影响他们的总净值。你的房子再融资有没有回报？或者这仅仅是对更大问题的短期解决？

关键要点

• 一个简单的回收期方法通常用于计算一个月时，业主的累计储蓄大于成本的再融资。
• 计算再融资成本在财务上更合理的方法是考虑对家庭净值的影响。
• 为了找出何时再融资决定变得经济，房主必须比较他们现有抵押贷款的剩余分期偿还时间表和新抵押贷款的分期偿还时间表。

按揭贷款歧视是非法的。

投资回收期法

确定抵押贷款再融资经济性的最流行方法是计算一个简单的回收期。这个公式是通过计算每月付款储蓄的总和来建立的，这些储蓄可以通过以较低的利率再融资到新的抵押贷款中来实现，并确定每月付款储蓄的累计总和大于再融资成本的月份。

例如，假设你有一笔20万美元的30年期抵押贷款，当你贷款时，你得到了6.5%的固定利率，你的月初付款是1264美元。如果现在的固定利率是5.5%，这可以将你的月付款减少到1136美元，每月节省128美元，即每年1536美元。典型的经验法则是，如果你能将当前利率降低0.75%至1%或更高，那么考虑再融资是有意义的。

下一步，你需要让你的新贷款人计算你的总关闭成本为可能的再融资。例如，如果他们达到2300美元，你的投资回收期将是1.5年（2300美元除以1524美元）。因此，如果你打算在家里呆两年或更长时间，再融资是有意义的，至少根据简单的投资回收期方法。

投资回收期法遗漏了什么

然而，这种方法忽略了家庭的资产负债表和总资产净值方程。有两件主要的事情还不清楚。

再融资成本

简单的回收期法忽略了现有抵押贷款与新抵押贷款的本金余额。然而，再融资并非免费。再融资的成本必须自掏腰包，或者在大多数情况下，计入新抵押贷款的本金余额。

当抵押贷款余额通过再融资交易增加时，家庭资产负债表的负债部分增加，并且，在所有其他条件不变的情况下，家庭净值立即减少，减少的金额等于再融资成本。

已付按揭利息总额

仅仅因为你得到一个较低的利率在你的再融资抵押贷款并不意味着你将支付较少的总利息。例如，将还剩25年的30年期抵押贷款再融资到新的30年期抵押贷款中，意味着在新抵押贷款的期限内，您可能最终支付更多的总利息。这完全取决于新利率降了多少。

家庭净资产法

一个在财务上更合理的方法来确定经济的再融资，将实际成本纳入家庭净值方程是比较现有抵押贷款的剩余摊销时间表与新抵押贷款的摊销时间表。

新抵押贷款的摊销计划将包括本金余额中的再融资成本。如果再融资的成本是自付的，那么为了进行适当的比较，应该从现有抵押贷款的本金余额中减去相同的美元金额。这是基于这样一个假设，即如果再融资交易没有发生，你将支付成本的钱可以用来偿还现有贷款的本金余额。

从新抵押贷款的本金余额中减去两个抵押贷款之间的每月付款储蓄。这样做是因为，从理论上讲，你可以使用每月储蓄产生的再融资，以减少本金余额的新抵押贷款。新抵押贷款的修正本金余额小于现有抵押贷款本金余额的月份，是指达到真正经济的再融资偿还期（以家庭净值为基础）的月份。

顺便说一下，摊销计算器可以在大多数抵押贷款相关的网站上找到。您可以将结果复制并粘贴到电子表格程序中，然后执行从新抵押贷款的本金余额中减去每月付款差额的附加计算。

家庭资产净值法实例

使用上述计算，对固定利率为7%、还贷前剩余25年、本金余额为200000美元的现有抵押贷款进行再融资分析，将其转换为固定利率为6.25%、再融资成本为3美元的新的30年期抵押贷款，000（将计入新抵押贷款的本金余额）得出以下结果：

如果使用简单的回收期分析来确定上述示例中再融资的经济性，则每月累计付款节省额大于从第19个月开始再融资的3000美元成本。换句话说，简单的偿还期方法告诉我们，如果房主希望有19个月或更多的新抵押贷款，再融资是有意义的。

然而，如果采用净值法，再融资决定要到第29个月才会变得合算，那时新抵押贷款的本金余额减去每月累计付款储蓄少于现有抵押贷款的本金余额。净值法告诉我们，在再融资变得经济之前，它比简单的投资回收期法要长10个月。

如果你在你的房子失去价值后再融资，并不得不进行私人抵押贷款保险，对你的净资产的负面影响可能会更大。

特别注意事项

请记住，在房屋价值下降的时期，许多房屋的估价远低于以前的价值。这可能会导致你没有足够的股权，以满足20%的首付新的抵押贷款，需要你拿出一个更大的现金存款比预期。

它还可能要求你进行私人抵押贷款保险（PMI），这将最终增加你每月的付款。在这些情况下，即使利率下降，你的实际储蓄可能也不会太多。

底线

通过计算你的抵押贷款再融资的实际经济，你可以准确地确定偿还期，你必须与之抗衡。处理这些数字需要一些工作，但任何人都能做到。

特别是如果你打算在未来几年内搬家，花几分钟时间来计算抵押贷款再融资的实际经济效益，可能会很好地帮助你避免损失数千美元的净资产。如果看起来再融资会有回报的话，你会更清楚地知道你什么时候会从这一举措中受益。