什么是经济折旧(economic depreciation)？

经济折旧是衡量一项资产的市场价值随着时间的推移因影响经济因素而减少的一种方法。这种形式的折旧通常与房地产有关，房地产可能会因为一些原因而贬值，例如在靠近房地产的地方增加不利的建筑、道路封闭、社区质量下降或其他负面影响。

经济折旧不同于会计折旧。在会计折旧法中，一项资产是在一段特定的时间内，根据既定的时间表支出的。

经济折旧的原理

经济学中的折旧是衡量一项资产因影响其市场价值的影响因素而损失的价值。如果资产所有者试图以市场价值**资产，他们可能会更仔细地考虑经济折旧而不是会计折旧。

经济折旧影响资产在市场上的销售价值。资产所有者可能会对其进行跟踪。在企业会计中，经济折旧通常不在大型资本资产的财务报表报告中注明，因为会计人员通常使用账面价值作为主要报告方法。

在财务分析中考虑经济折旧的情况有几种。房地产是最常见的例子之一，但分析师也可能在其他情况下考虑到这一点。经济贬值也可能是商品和服务未来收入预测的一个因素。

关键要点

• 经济折旧是衡量一项资产的市场价值随着时间的推移因影响经济因素而减少的一种方法。
• 经济折旧可以在各种情况下进行分析。
• 经济折旧对于寻求在公开市场**资产的资产所有者来说非常重要。
• 经济折旧不同于会计折旧，会计折旧是在一段特定的时间内通过一个固定的时间表来降低价值。

经济折旧与会计折旧

计算经济折旧并不总是像会计折旧那样简单。在会计折旧中，有形资产的价值根据一个固定的折旧计划随着时间的推移而减少。在经济折旧的情况下，资产的价值减少不一定是一致的或计划的，而是基于有影响的经济因素。

房地产往往会出现经济贬值。在经济衰退或房地产市场普遍下滑的时期，经济贬值可能导致市场价值下降。住房市场环境对房地产估价有一定影响，但个别估价也可能受到不利的小区建设、道路封闭、小区质量下降或其他负面影响的影响。任何类型的负面经济因素都可能导致经济折旧，从而降低评估价值。一次估价与另一次估价的价值差异可以显示出一处房产的经济折旧。

评估是理解经济折旧的关键。评估可以发生在所有类型的资产上，通常是经济折旧的最大决定因素。

财务分析师在预测未来的预测和现金流时也可能会考虑经济折旧。在这些情况下，经济折旧将基于由于负面经济影响而预期商品或服务收入价值的减少。

会计折旧

当人们谈论折旧时，通常是指会计折旧。会计折旧是在资产的使用寿命内分配其成本的过程，以便使其费用与创收保持一致。根据美国国税局（IRS）的规定，资产折旧可以作为业务费用扣除，因此企业也会制定会计折旧表，同时考虑税收优惠。

大多数企业将一项资产的账面价值折旧为0美元，因为他们认为该资产的价值和支出与其在预期使用寿命内产生的收入完全匹配。公司可能会选择在折旧后的资产被完全折旧后持有其账面价值。

资产的账面价值和市场价值通常是非常不同的。资产的经济价值或市场价值可能不会在财务报表中报告，但它是公司选择**资产时可能获得的价值。

折旧与增值

一般来说，经济贬值和经济升值都会影响资产的市场价值。在某些情况下，一项评估对另一项评估可能表明价值增加。这将是负贬值或正升值的结果。

在2008年的信贷危机和房地产市场崩溃期间，次级贷款要求低首付或无首付，加上住房价值的急剧下降，导致大量美国房主因经济贬值而欠下的房款超过了实际价值。

60%

在2008年的房地产危机期间，拉斯维加斯等受灾最严重地区的房主看到他们的房屋价值降幅高达60%。

假设，经济影响也会导致价值增加或经济升值。在2008年金融危机达到顶峰之后，监管机构和央行采取措施改善房地产市场的经济状况，导致房地产市场出现反弹，房地产价值在经济上大幅升值。

资产评估

各类资产都面临经济折旧和经济升值的风险。公司和投资者可能需要对这些影响进行不同的分析和跟踪。公司可能并不总是关心经济折旧如何影响其有形资产的市场价值。然而，公司和投资者将关注市场影响如何影响高流动性资产，如股票、债券和货币市场账户。

公司将更密切地关注其账面上定期上市的资产的贬值和升值，因为这对其整体业绩有更大的影响。投资者当然会定期关注投资组合中资产的经济贬值和升值，因为这会对他们的资产净值产生很大的影响。

对于资产所有者来说，流动性也是分析经济贬值和升值的一个因素。受经济影响，房地产资产可能会出现较大的增减幅度。投资者可能会以不同的方式看待其流动性更强的资产的经济贬值或升值，因为经济因素可能会影响资产的价值。