越来越多的美国人在海外寻找度假房、出租收入房产，以及退休期间定居的地方，不管离退休还有5年还是30年。在国外拥有财产的税收优惠与在美国拥有的税收优惠类似，但有一些例外。

关键要点

• 如果你在海外拥有房产，那么你在美国的税收优惠取决于你如何使用房产。
• 你可以扣除按揭利息，但不物业税，如果财产是供个人使用。
• 如果你获得了任何租金收入，那么规则取决于你将房子用于个人用途的天数与租赁用途的天数。 

房产所有者从美国税法中获得的利益取决于他们如何使用房产。例如，如果你住在这所房子里，那么你通常可以扣除抵押贷款利息。如果您将物业用作租金收入，那么您可以扣除抵押利息和其他一些费用，包括财产和责任保险、维修和保养费用，以及与维护物业有关的当地和长途旅行费用。

请继续阅读，了解美国税法如何对待外国财产所有权，以及**财产的税务含义。

自用财产

如果您将该房产用作第二套住房而不是出租，那么您可以扣除抵押贷款利息，就像您在2019年在美国购买第二套住房一样。您可以扣除您支付的第一套75万美元（375美元）的利息，000（如果已婚并单独申请）的第一套和第二套住房的合格抵押贷款债务（这是总金额）。请注意，如果您在2017年12月16日之前购买了房产，那么您很可能在之前的100万美元合格抵押贷款债务的扣除限额上被继承。向税务专家咨询，以确定你适合哪种情况。

与主要居住地一样，你不能注销水电费、维护费或保险等费用，除非你能够申请家庭办公室扣除额。

尽管抵押贷款利息扣除额在美国或国外都是一样的，但房产税的作用却不同。根据减税和就业法案（TCJA），你不能再扣除外国财产的财产税。

出租财产

如果你获得房产的租金收入，税收规则就更复杂了。不同的规则适用，取决于多少天你使用个人而不是租赁使用的房子。一般来说，您可以分为两类：

1. 你把房子租出去14天或更少，使用超过14天或占总租赁天数的10%。你可以把房子租给别人，每年最多两周（14晚），而不必向美国国税局（IRS）申报收入。即使以每晚5000元的价格出租，只要租期不超过14天，也不必申报租金收入。该房屋被视为个人住宅，允许您扣除标准第二套住房规定下的抵押贷款利息，但不包括租金损失或费用。
2. 您将房屋出租15天或更长时间，使用时间不到14天，占总租赁天数的10%。在这种情况下，国税局将房屋视为出租财产，出租活动被视为一项业务。请记住：如果您的家庭成员使用该房屋（例如，您的配偶、兄弟姐妹、父母、祖父母、子女和孙子孙女），则除非您收取公平的租金，否则该房屋将被视为私人日。你必须向国税局申报所有租金收入，但好消息是，这允许你扣除租金支出，如抵押贷款利息、外国财产税、广告费用、保险费、水电费和支付给物业经理的费用。国内租赁房产和国外租赁房产的一个显著区别是：您在国外的房产折旧年限为40年，而不是目前国内住宅房产的27.5年。在这两种情况下，您只会降低结构（建筑）的价值；这块土地不可折旧。

**房产

如果你把房子卖到国外，那么税收待遇就和在美国**子一样，而且根据房产的使用方式而有所不同。如果您在过去五年中至少居住了两年，那么您可以将其作为您的主要居所，您可以从**中扣除高达250000美元的资本收益（或对已婚纳税人而言，最高为500000美元）。如果房屋不是您的主要居所，则此主要房屋销售除外条款不适用，在这种情况下，您将欠通常的资本利得税。

如果您在美国**房产，那么您可以进行1031交易所（也称为同类交易所），在这种交易所中，您可以在递延税项的基础上，将一处投资房产换成另一处“同类”房产。许多投资者利用这一策略推迟支付资本利得税和折旧回收税。

《美国法典》第1031节允许您仅以其他外国财产**和替换外国财产。

然而，国内财产与外国财产的税收待遇有显著差异，那就是美国的财产不被认为是任何海外财产的同类。U、 美国法典第1031节只允许国内外进行外汇交易。

美国认为美国以外的任何财产都与美国以外的任何其他类似财产相同，因此有可能将巴拿马的一套房子换成巴拿马、厄瓜多尔或哥斯达黎加的另一套房子。它只是不会被认为是与任何美国财产一样。

双重征税

如果您在国外经营您的房屋作为租赁物业，那么您可能在物业所在国欠税。为防止双重征税，您可以在您的美国纳税申报表中扣除您向外国支付的与净租金收入有关的任何税款。但是，有一个最大允许的税收抵免：扣除费用后，你不能对超过美国租金收入的税收抵免。

如果您在国外**房产并缴纳资本利得税，除了为所支付的任何租金所得税申请税收抵免外，您还可以申请国外税收抵免。

底线

当你在国外购买时，你需要在计划和细节上格外小心。许多国家都有关于谁可以拥有财产以及如何使用财产的规章制度。如果你在海外买房，要确保交易顺利进行，这样才能保护你的产权。在美国，购房者获得房产所有权；这种区别在其他国家没有那么明显。

另外，请注意，作为外国房产所有者，您可能需要根据您的具体情况提交一些美国税务表格。例如，如果您在国外租房并开立银行账户收取租金，那么您必须提交一份外国银行和金融账户（FBAR）报告表，如果您所有账户的总价值在“日历年的任何一天”为10000美元或以上

其他表格包括5471表格，关于某些外国公司的美国人信息申报表（如果您的财产在外国公司持有）；以及8858表格，美国人士关于外国非独立实体和外国分支机构的信息申报表（如果您的离岸财产由外国有限责任公司持有）。

由于外国财产所有权和税法复杂多变，请咨询美国和国外合格的税务会计和/或房地产律师，以保护自己。