公司可以将租赁协议作为经营费用或资本投资进行核算。该决定会影响公司的财务报表，并可能被操纵以呈现不准确的财务状况。在美国，管理公司财务报告的公认会计原则（GAAP）制定了通过租赁协议分类控制财务报表操纵的标准。GAAP租赁会计要求会计师对租赁进行四管齐下的测试，以确定租赁是否应归类为经营义务或资本义务
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一般有两种类型的商业租赁，包括经营租赁和资本租赁。租赁协议允许公司以每月付款的方式租赁设备，而无需直接购买设备。如果租赁协议授予公司在特定时间段内使用设备的权利，而没有所有权，则每月付款被视为经营费用。该费用作为普通年度业务费用注销，并反映在公司的损益表上。

如果租赁协议与拥有设备的公司终止，或允许公司在租赁期结束时以较低的价格购买设备，则租赁被视为资本义务。在这种情况下，租赁与长期融资安排的共同点大于与真实租赁安排的共同点。资本租赁在公司的资产负债表上产生资产和负债。公司每年必须对资产进行折旧，并且只能扣除租赁支付的利息
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公司倾向于将租赁归类为经营费用，以使其不在资产负债表中。损益表上的租金支付看起来像是一种短期费用，如果企业需要减少费用以保持盈利能力，可以随时放弃。相反，资产负债表上的负债会影响公司的财务状况，因为这是一项具有多年影响的义务，通常在没有重大成本的情况下无法取消。

对GAAP租赁会计进行了修改，以防止通过租赁错误分类操纵资产负债表。美国的财务标准现在要求会计师在将租赁协议归类为经营协议或资本协议之前，必须对其进行四管齐下的测试。如果租赁协议包含四项测试标准中的任何一项，则应根据GAAP租赁会计准则将其正确归类为资本义务。

资本租赁的两个GAAP租赁会计准则涉及合同结束时的设备处置。如果该公司拥有该设备或有权在最终以低价购买该设备，则该租赁被视为资本。此外，如果租赁付款的现值超过设备公平市场价值的90%，或者如果租赁期限超过资产寿命的75%，则该协议被视为资本义务。