第1部分第1部分，共3部分：寻找银行拥有的财产

1. 1确定你想要的商业地产类型。商业地产有很多种类型，如果你缩小搜索范围，你会有一个更容易的时间搜索：零售楼办公楼仓库公寓楼混合用途建筑（可以同时容纳办公空间和公寓）

2. 2.访问银行网站。银行在他们的网站上列出他们的财产。只需在你最喜欢的搜索引擎中键入银行名称和“REO”。一些拥有REO商业地产的银行包括：美国银行Wells FargoBMO Harris

3. 3.在Loopnet上搜索列表。该网站提供了美国各地银行拥有的商业地产的列表。您可以在http://www.loopnet.com/bank-owned-properties-for-sale/.免费注册以访问网站的高级列表。这些清单将说明商业地产的规模、价格和类型，如街道零售、办公楼、住宅等。

4. 4监督当地房地产拍卖。在你的报纸上寻找即将到来的拍卖。银行在将其REO房产挂牌出售之前，总是会尝试拍卖这些房产。统计数据显示，大多数拍卖的房产从未被拍卖过。正因为如此，拍卖是识别即将上市的商业地产的一种好方法。

5. 5.与房地产经纪人合作。一个有经验的商业经纪人可以找到那些对你隐藏的物品。通过查看您的电话簿或询问其他投资者在购买商业房地产时使用了谁来找到经纪人。确保你雇佣的经纪人都有商业地产经验。

第2部分第2部分，共3部分：调查财产

1. 1查看位置。地理位置对商业地产和住宅地产同样重要。在大楼旁边转转，看看周围的社区。还要看看你离公共交通有多近。只有汽车才能到达的建筑可能只对中产阶级有吸引力。如果你要购买零售空间，请评估从道路上是否可以看到该建筑，以及是否有足够的步行交通。还可以看看附近的企业。他们会吸引不同的客户，还是与您的业务兼容？如果你买的是公寓楼，那就去看看附近建筑的状况。附近是否有便利设施，如杂货店、学校和医院？

2. 2检查建筑物的物理状况。走过去检查建筑物是否已磨损，并评估需要多少维修。如果你不知道，那就请一个承包商陪你走过这座建筑。你可以在电话簿中找到承包商。

3. 3询问现有租户。你可能买了一处商业地产，打算把它租出去。询问银行有多少单元正在出租，租户在那里住了多久。试着从银行获得“租金登记簿”，其中包含重要信息：完整的单元清单、租户姓名和每份租约的条款。如果银行不愿意交出这些信息，你可以试着联系前所有者。

4. 4分析你可以收取的租金。目前的房东可能不会收取市场租金。调查该地区其他房东的收费情况。你可以访问padmapper等网站。com或与物业管理公司交谈。一定要参观建筑物，看看它们是否具有可比性。如果一栋建筑的位置好得多，那么他们可能会收取比你更高的租金。

5. 5评估停车的充分性。你想让开车的人可以接近你。检查大楼有多少停车位，附近是否有停车场或车库。

6. 6检查你对建筑所能做的限制。有时，分区法或建筑法规会限制你对建筑内外的活动。通过与银行和当地的分区委员会交谈，了解这些信息。例如，一些企业只能在建筑外使用标识。最好在购买前了解这些限制。

7. 7.雇佣人员检查大楼。你的经纪人应该安排评估师、工程师和环境分析员参观这座建筑，并检查其坚固性。您想知道是否存在任何潜在的问题，例如接线故障或结构受损。在签订合同之前，你可能无法检查房产。尽管如此，让所有这些专家提前排队是很重要的，因为你不会有很长的结账时间。检查尤其重要，因为大多数REO都是按“原样”销售的，这意味着买方全权负责所有维修。

8. 8向银行索要财务记录。由于银行取消了该房产的赎回权，他们可能有不完整（或不存在）的财务记录来记录该建筑的性能。询问什么是可用的。你的经纪人会希望看到这些信息来帮助你计算出价。

第三部分第三部分共三部分：购买房产

1. 1雇佣帮手。组建一个专家团队，帮助您融资和购买商业地产。例如，你可能应该雇佣以下人员：会计。你的会计将帮助你评估你的企业可以花多少钱来购买一栋大楼。他们还可以分析税收后果。请你的房地产经纪人给你推荐。如果你没有房地产经纪人，你可以联系你的州会计协会，你可以在这里找到：http://www.aicpa.org/Research/ExternalLinks/Pages/AssociationsStateCPALinks.aspx.Attorney.律师可以与银行协商并审查所有法律文件。你的房地产经纪人可能认识你可以共事的人。如果你没有房地产经纪人，那么从最近的律师协会获得推荐。抵押贷款经纪人。你的抵押贷款经纪人可以分析所有可用的融资选项，为你找到最佳选择。

2. 2查看您的信用记录。贷款人希望看到你是一个有良好信用风险的人，所以希望他们能了解你的个人信用记录。通过拨打1-877-322-8228或访问https://www.annualcreditreport.com/index.action.Check信用报告中的错误。例如，账户可能错误地列为默认账户，或者列错了余额。你可以与报告中有错误的信用报告机构争论。

3. 3.融资研究。与你的抵押贷款经纪人合作，弄清楚你需要借多少钱，以及在哪里可以得到。拥有房产的银行可能会为你提供资金，也可能不会。你不应该指望它。你需要出示详细的财务记录才能获得贷款。与你的会计一起收集所需信息。你还应该提交你的检查报告。在贷款人同意为该项目提供资金之前，必须对该建筑进行评估。虽然你不必雇佣评估师，但你必须支付评估费用，除非你的合同规定卖方将支付评估费用。贷款人将通知第三方，他们希望对某一房产进行评估，评估人员可以投标。贷款人更喜欢业主自用的房产，所以如果你打算在这栋楼里开业，你就有了优势。

4. 4.申请贷款。向许多不同的银行申请，这样你就可以比较报价，选择最适合你的。你需要提交个人财务记录以及有关大楼的文件：平面图、房产照片、租金信息等。获得批准后，你将收到贷款人的条款清单或意向书。当你准备好接受要约时，在意向书或条款清单上签字。询问贷款人处理贷款需要多长时间，因为时间框架可能会有所不同。然后，告诉银行你需要多少时间关门。

5. 5.出价。与你的经纪人坐下来评估银行的要价。是不是太高了？太低了？如果它太低，那么大楼可能有问题。你的经纪人可以评估周围的房地产市场，找出一个公平的价格。你可能希望从低起点开始，希望银行能与你谈判。然而，每家银行都是不同的。有些人对低于最高价格的房产不感兴趣，即使这栋建筑被取消了抵押品赎回权。你最好的做法可能是从你最好的报价开始。

6. 6.提交报价。你的律师可以起草一份买卖协议，你将把它提交给银行。一定要请律师，因为买卖协议如果被接受，将成为具有约束力的合同。尽快寄到银行。包括可行性或有事项，以便您在购买房产之前有时间审查租赁、费用、收入、市场潜力和其他相关问题。报价必须有一个固定的截止日期，所以请计算出你将等待银行的还盘或承兑报价多长时间。请记住，银行很少迅速做出反应。

7. 7.与银行协商。如果银行拒绝你的报价，他们可能会提出还盘。通常，他们还提供自己的买卖协议，这可能无法保护您的权利。与你的律师和经纪人一起审查。银行是强硬的谈判者，即使他们有出售的动机。

8. 执行标题搜索。产权保险公司将运行完整的产权历史记录，以检查产权是否干净，以及银行是否可以出售该房产。执行标题搜索的成本将计入您的结算成本。

9. 9注意合同的时间表。如果您决定取消合同，但在检验应急期限后这样做，您可能会失去您投入的定金，除非另有应急措施保护您。确保你知道所有的合同时间表和意外情况，这样你就不会赔钱。
10. 10点结束。该银行可能希望在45到90天内迅速关门。银行喜欢按照自己的时间表行事，因此可能无法通过谈判延长交割时间。在关闭期间，您的专家将检查大楼。检查他们的发现，并决定是否继续购买。专家提示Carla Toebe房地产经纪人Carla Toebe是华盛顿Richland的一名持牌房地产经纪人。自2005年以来，她一直是一名活跃的房地产经纪人，并于2013年成立了房地产代理公司CT Realty LLC。她毕业于华盛顿州立大学，获得工商管理和管理信息系统学士学位。卡拉·托贝房地产经纪人一些银行愿意就交割成本进行谈判。房地产经纪人卡拉·托贝（Carla Toebe）解释说，“你可以要求降低成交成本，银行可能会同意，也可能不会同意。不过，请记住，要求优惠可能会让你的出价看起来更弱。除非你必须这样做，否则不要问，尤其是在该房产有多个出价的情况下。”