什麼是房地產(real estate)？

不動產是指土地以及附著在土地上的任何永久性改良物，無論是天然的還是人造的，包括水、樹木、礦物、建築物、房屋、柵欄和橋梁。不動產是不動產的一種形式。它不同於個人財產，個人財產不是永久地附在土地上的東西，如車輛、船隻、珠寶、傢具和農業裝置。

關鍵要點

• 不動產是一類“不動產”，包括土地和任何永久附著在土地上的東西，無論是自然的還是人造的。
• 房地產主要有五大類：住宅、商業、工業、原土地和特殊用途。
• 你可以直接透過購買房屋、租賃物業或其他物業進行房地產投資，也可以透過房地產投資信託（REIT）間接進行房地產投資。

1:34

房地產

瞭解房地產

人們經常交替使用土地、不動產和不動產這三個術語，但有一些微妙的區別。

• 陸地是指地球錶面向下至地心，向上至上空，包括樹木、礦物和水。
• 房地產是指土地，加上任何永久性的人為添置物，如房屋和其他建築物。
• 不動產財產的兩大分類之一是不動產所有權所固有的利益、利益和權利。

廣義地說，不動產包括土地的物理錶面、土地上下的物體、永久附著在土地上的物體，以及所有所有權，包括擁有、**、租賃和享受土地的權利。

不動產不應與動產混淆，動產包括所有不符合不動產定義的財產。動產的主要特徵是動產。例如車輛、船隻、傢具、服裝和智慧**。

房地產的物理特性

土地有三個不同於經濟中其他資產的物理特徵：

1. 靜止不動。雖然有些土地是可移動的，地形可以改變，但任何一塊土地的地理位置永遠不會改變。
2. 堅不可摧。土地是經久不衰的。
3. 獨特性。沒有兩塊土地可以完全相同。儘管它們可能有相似之處，但每個包裹在地理上都是不同的。

房地產的經濟特徵

土地還具有一些顯著的經濟特徵，這些特徵影響其作為投資的價值：

• 稀缺性：雖然土地並不罕見，但總供應量是固定的。
• 改善：任何對土地或建築物的增加或改變，影響到財產的價值，稱為改善。私人性質的改良（如房屋和圍欄）被稱為土地改良。公共性質的改善（如人行道和下水道系統）稱為土地改善。
• 投資的永續性：一旦土地得到改善，用於建造改善的總資本和勞動力就代表了一個相當大的固定投資。儘管建築物可以被夷為平地，但排水、電力、水和下水道系統等改善措施往往是永久性的，因為它們在經濟上無法拆除（或更換）。
• 位置或區域偏好。地理位置是指人們根據便利、聲譽和歷史等因素對特定地區的選擇和品味。區位是土地最重要的經濟特徵之一（俗話說“區位，區位，區位！”）。

房地產型別

房地產主要有五種型別：

1. 住宅房地產：任何用於住宅目的的財產。例如單戶住宅、公寓、合作社、複式住宅、聯排別墅和單套住房少於5套的多戶住宅。
2. 商業不動產：專門用於商業目的的任何財產，如公寓大樓、加油站、雜貨店、醫院、酒店、辦公室、停車場、餐廳、購物中心、商店和劇院。
3. 工業不動產：任何用於**、生產、分銷、儲存和研究開發的財產。例如工廠、發電廠和倉庫。
4. 土地：包括未開發的財產、空地和農業用地（農場、果園、牧場和林地）。
5. 特殊用途：公墓、**大樓、圖書館、公園、禮拜場所和學校等公眾使用的財產。

房地產業如何運作

儘管房地產市場的規模和複雜性很大，但許多人傾向於認為房地產行業僅僅由經紀人和銷售人員組成。然而，事實上，數以百萬計的人透過房地產謀生，不僅從事銷售，還從事估價、物業管理、融資、建設、開發、諮詢、教育等多個領域。

許多專業人士和企業，包括會計師、建築師、銀行、產權保險公司、測量師和律師，也依賴於房地產行業。

房地產是美國經濟增長的關鍵驅動力。事實上，美國人口普查局公佈的任何一個月的新住宅建設專案開工數都是一個關鍵的經濟指標。該報告包括建築許可證、房屋開工和房屋竣工資料，分為三類：

• 獨棟住宅
• 擁有2-4個單元的住宅
• 有五個或五個以上單元的多戶型建築，如公寓綜合樓

投資者和分析師密切關註房屋開工情況，因為這些數字可以提供經濟發展方向的總體感覺。此外，新開工的房屋型別可以提供經濟發展的線索。

例如：房屋開工

例如，如果住房開工表明單戶家庭開工較少，多戶家庭開工較多，則可能表明單戶家庭住房即將出現供應短缺，從而推高房價。下表顯示了從2000年1月1日到2020年2月1日的20年住房開工情況。

如何投資房地產

投資房地產的方式有很多種。一些最常見的直接投資方式包括：

• 房屋所有權
• 出租物業
• 翻房子

如果你購買實物財產（例如，出租財產、翻動房屋），你可以透過兩種不同的方式賺錢：租金或租賃收入和房地產價值增值。與其他投資不同，房地產受地理位置的影響很大。就業率、當地經濟、犯罪率、交通設施、學校質量、市政服務和房產稅等因素都會推動房地產價格的上漲或下跌。

贊成的意見

• Offers steady income

• Offers capital appreciation

• Diversifies portfolio

• Can be bought with leverage

欺騙

• Is usually illiquid

• Influenced by highly local factors

• Requires big initial capital outlay

• May require active management and expertise

你也可以間接投資房地產。最受歡迎的方式之一是透過房地產投資信託基金（REIT）——一家持有創收房地產投資組合的公司。房地產投資信託基金有多種型別，包括股權、抵押和混合房地產投資信託基金。房地產投資信託基金根據其股票買賣方式進一步分類：

• 公開交易的房地產投資信託基金
• 公開非交易REITs
• 私人地產基金

投資REIT最流行的方式是購買在交易所公開交易的股票。由於股票的交易方式與交易所交易的任何其他證券（比如股票）一樣，這使得REITs非常具有流動性和透明度。

像許多股票一樣，你透過支付股息和股票增值從房地產投資信託中賺取收入。除個別房地產投資信託基金外，你還可以投資房地產共同基金和房地產交易所買賣基金（ETF）。

我們喜歡什麼

• Liquidity

• Diversification

• Steady dividends

• Risk-adjusted returns

我們不喜歡的

• Low growth/low capital appreciation

• Not tax-advantaged

• Subject to market risk

• High fees

抵押貸款支援證券

投資房地產的另一種選擇是透過抵押貸款支援證券（MBS）。由於在2007-08年引發全球金融危機的抵押貸款危機中所扮演的角色，這些抵押貸款證券受到了很多****的影響。然而，抵押貸款證券仍然存在併在交易。

普通投資者購買這些產品的最便捷方式是透過etf。與所有投資一樣，這些產品也有一定的風險。然而，它們也可能提供投資組合多樣化。投資者必須調查持有量，以確保這些基金專註於投資級抵押貸款支援證券，而不是危機中出現的次貸品種。

mbs示例

為普通投資者提供MBS的兩種流行ETF包括：

• 先鋒按揭證券ETF (VMBS）：該ETF跟蹤彭博巴克萊美國MBS浮動調整指數，該指數由聯邦機構支援的MBS組成，最低資金池為10億美元，最低期限為一年。
• iShares MBS ETF (MBB）：該ETF專註於固定利率抵押貸款證券，並跟蹤彭博巴克萊美國MBS指數。其持有的債券包括由房利美和房地美等**贊助企業發行或擔保的債券，因此它們的評級為AAA級。

按揭貸款歧視是非法的。