房地产投资信托基金（REIT）是一家拥有、经营或为创收性房地产融资的公司。根据法律规定，房地产投资信托基金90%的利润必须作为股息分配给股东。在这里，我们来看看房地产投资信托基金，他们的特点，以及如何评估房地产投资信托基金。

关键要点

• 房地产投资信托基金必须支付至少90%的收入作为股东股息。
• 账面价值比率对房地产投资信托基金来说毫无用处，相反，资产净值等计算方法是更好的衡量标准。
• 房地产投资信托基金应采用自上而下和自下而上的分析方法，自上而下的因素包括人口和就业增长，而自下而上的因素包括租金收入和运营资金。

什么是房地产投资信托基金？

大多数房地产投资信托基金租赁空间并收取租金，然后将收入作为股息分配给股东。抵押房地产投资信托基金（也称为MREIT）不拥有房地产，而是为房地产融资。这些房地产投资信托基金从其投资（包括抵押贷款、抵押担保证券和其他相关资产）的利息中赚取收入。

要获得房地产投资信托的资格，公司必须遵守某些国内税收法规（IRC）的规定。具体而言，公司必须满足以下要求才能获得房地产投资信托基金资格：

• 投资至少75% 房地产、现金或美国国债总资产的
• 至少赚75% 指租金、为不动产融资的抵押贷款利息或不动产销售的总收入
• 每年以股东股息的形式支付至少90%的应纳税所得额
• 作为公司应纳税的实体
• 由董事会或受托人管理
• 成立一年后至少有100名股东
• 五个或五个以下的个人持有不超过50%的股份

通过拥有REIT身份，公司可以避免企业所得税。一个正规的公司盈利并为其全部利润纳税，然后决定如何在股息和再投资之间分配税后利润。房地产投资信托基金只需分配全部或几乎所有的利润，就可以跳过税收。

不动产投资信托类型

有许多不同类型的房地产投资信托基金。股票型房地产投资信托基金倾向于专门拥有某些建筑类型，如公寓、区域商场、办公楼、公寓或住宿/度假设施。有些是多样化的，有些则不符合分类，例如，一个只投资于高尔夫球场的房地产投资信托基金。

另一种主要的房地产投资信托是抵押房地产投资信托。这些房地产投资信托基金提供房地产担保贷款，但它们一般不拥有或经营房地产。按揭房地产投资信托基金需要特别分析。它们是使用多种对冲工具来管理利率风险敞口的金融公司。

虽然少数混合型房地产投资信托基金既经营房地产业务，又进行抵押贷款交易，但大多数房地产投资信托基金都是股权类型，即专注于房地产业务“硬资产”业务的房地产投资信托基金。当你读到房地产投资信托基金时，你通常是在读股票房地产投资信托基金。因此，我们将重点分析股票型房地产投资信托基金。

如何分析房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是一种以房地产为重点的派息股票。如果你想获得收入，你会把它们与高收益债券基金和派息股票一起考虑。房地产投资信托基金（REITs）作为分红型股票，在分析时与其他股票非常相似。但由于对财产的会计处理存在较大差异。

传统的指标如每股收益（EPS）和市盈率（P/E）并不是评估REITs的可靠方法。FFO和AFFO是更好的度量标准。

让我们用一个简单的例子来说明。假设一个房地产投资信托基金以100万美元的价格购买了一栋楼。会计规则要求我们的房地产投资信托基金对资产计提折旧。假设我们将折旧按直线分布在20年内。每年我们扣除5万美元的折旧费用（每年5万美元x 20年=100万美元）。

让我们看看上面简化的资产负债表和损益表。在第10年，我们的资产负债表上的建筑价值为50万美元（即账面价值），即100万美元的原始成本减去50万美元的累计折旧（10年x每年5万美元）。我们的损益表从20万美元的收入中扣除了19万美元的费用，但其中5万美元是折旧费。

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然而，我们的房地产投资信托基金实际上并没有在第10年花这笔钱折旧是非现金费用。因此，我们将折旧费用加回到净收入中，以产生运营资金（FFO）。我们的想法是，折旧不公平地减少了我们的净收入，因为我们的建筑在过去10年中可能没有损失一半的价值。FFO通过排除折旧费用来修复这种假定的失真。FFO还包括一些其他调整。

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我们应该注意到，FFO更接近于现金流而不是净收入，但它并不捕捉现金流。主要是，注意在上面的例子中，我们从来没有计算过100万美元的建设费用（资本支出）。更准确的分析将包括资本支出。计算资本支出得出的数字称为调整后的FFO（AFFO）。

资产净值

我们的假设资产负债表可以帮助我们了解其他常见的房地产投资信托基金指标，净资产价值（NAV）。在第10年，我们大楼的账面价值只有50万美元，因为原来的成本有一半被折旧了。因此，账面价值和相关比率（如账面价值与账面价值之比）在一般股票分析中往往是可疑的，对REITs来说几乎毫无用处。NAV试图用一个更好的市场价值估计来代替房产的账面价值。

计算资产净值需要对房地产投资信托基金的持有量进行某种程度的主观评估。在上面的例子中，我们看到这座大楼产生了10万美元的营业收入（20万美元的收入减去10万美元的营业费用）。一种方法是根据市场利率将营业收入资本化。如果我们认为目前市场对这类建筑的资本化率为8%，那么我们对该建筑价值的估计为125万美元（营业收入10万美元/8%资本化率=1250000美元）。

这个市场价值估计取代了建筑物的账面价值。然后我们将扣除抵押贷款债务（未显示）以获得资产净值。资产减去债务等于权益，其中资产净值中的“净额”表示债务净额。最后一步是将资产净值分成普通股，得到每股资产净值，这是对内在价值的估计。从理论上讲，所报股价不应偏离每股资产净值太远。

自顶向下与自下而上分析

在挑选股票时，你有时会听到自上而下和自下而上的分析。自上而下从经济角度出发，押注于主题或行业（例如，人口老龄化可能有利于制药公司）。自下而上关注特定公司的基本面。REIT股票显然需要自上而下和自下而上的分析。

从自上而下的角度来看，房地产投资信托基金可能会受到任何影响房地产供应和需求的因素的影响。人口和就业增长往往有利于所有类型的房地产投资信托基金。简言之，利率高低参半。

利率上升通常意味着经济的改善，这对房地产投资信托基金有利，因为人们在消费，企业在租赁更多的空间。不断上升的利率往往有利于公寓房地产投资信托基金，因为人们更愿意继续租房，而不是购买新房。另一方面，房地产投资信托基金通常可以通过减少利息支出，从而提高盈利能力，从而利用较低的利率。

由于房地产投资信托基金购买房地产，你可能会看到比其他类型的公司更高的债务水平。一定要将房地产投资信托基金的负债水平与行业平均水平或竞争对手的负债率进行比较。

资本市场条件也很重要，即机构对REIT股票的需求。从短期来看，这种需求可能会压倒基本面。例如，尽管基本面低迷，但房地产投资信托基金股票在2001年和2002年上半年表现相当不错，因为资金正流入整个资产类别。

在个人REIT层面，您希望看到收入增长的强劲前景，如租金收入、相关服务收入和FFO。你想看看房地产投资信托基金在改善入住率和提高租金方面是否有独特的策略。

规模经济

房地产投资信托基金通常通过收购寻求增长，并进一步通过吸收低效经营的房地产实现规模经济。规模经济将通过减少营业费用占收入的百分比来实现。但收购是一把双刃剑。如果房地产投资信托基金不能提高入住率和/或提高租金，它可能会被迫进行考虑不周的收购，以推动增长。

由于抵押贷款债务在股票价值中扮演着重要角色，因此值得研究一下资产负债表。有些人建议考虑杠杆率，比如债务股本比。但实际上，很难判断杠杆率何时变得过高。更重要的是权衡固定利率和浮动利率债务的比例。在目前的低利率环境下，如果利率上升，只使用浮动利率债务的REIT将受到伤害。

房地产投资信托税

大多数房地产投资信托的股息并不是国税局认为的合格股息，因此它们通常按较高的税率征税。根据你的税率等级，合格股息按0%、15%或20%征税。然而，对于房地产投资信托基金，2021年大部分股息作为普通收入征税，税率高达37%。

一般来说，房地产投资信托基金股息作为普通收入征税。因此，建议您在税收优惠账户（如个人退休账户或401（k））中持有房地产投资信托基金。

不过，这里可能有一些好消息。由于房地产投资信托基金是转嫁业务，任何不算作合格股息的股息可能有资格享受20%的合格业务收入（QBI）扣除。例如，如果你有1000美元的普通房地产投资信托股息，你可能只欠其中800美元的税。

底线

房地产投资信托基金是房地产公司，必须支付高股息，才能享受房地产投资信托基金地位的税收优惠。稳定的收益可以超过美国国债收益率，再加上价格波动，提供了一个总回报潜力，可与小盘股相媲美。分析房地产投资信托基金需要投资者了解折旧造成的会计扭曲，并仔细关注宏观经济的影响。