在1998年至2017年MFS投资的投资回报周期图中，房地产投资信托基金（REITs）是其中6年中表现最好的资产类别。此外，在这段时间内，以NAREIT Equity REIT指数为代表的REITs的平均年回报率为8.67%，是同期仅次于中小盘资产的第二好资产类别，平均年回报率为9.12%。

过去的业绩不能保证将来的回报。那么，在目前的环境下，房地产投资信托基金对于个人投资者以及财务顾问和他们的客户来说仍然是可行的投资吗(相关阅读请参见：REIT ETF提供稳定性。）

利率+房地产投资信托

据雅虎报道！追踪摩根士丹利资本国际美国房地产投资信托基金（MSCI U.S.REIT）指数的先锋房地产投资信托基金（Vanguard REIT）指数Adm（VGSLX）目前的收益率为4.3%。在如今的低利率环境下，这无疑对许多投资者具有吸引力。利率上升通常是房地产投资信托基金的不利因素；由于利息支出增加，它们的资金外流增加，这减少了它们可用于向投资者支付股息的现金。

负债水平过高的房地产投资信托基金或近期需要为房地产再融资的房地产投资信托基金比其他基金更容易受到加息的影响。

2018年，Vanguard REIT ETF（VNQ）的价格较2015年1月的高点下跌逾12%，部分原因是美联储加息的时机和意愿存在不确定性。

房地产投资信托基金过往业绩

Cohen&Steers是一家提供多只REIT基金的投资经理，他以2004年6月至2006年6月间美联储的上一轮紧缩周期为例，说明高利率最初会损害REIT的业绩。但随着时间的推移，强劲的经济随后帮助提振了REITs的回报率。

该公司称，在这段时间内，REITs的累计回报率为57.9%，而股票和债券的回报率分别为15.5%和5.9%。

该公司在其网站上发表文章称：“当经济好转，基本面强劲时，收益率推动的调整历来为长期投资者提供了有吸引力的买入机会。随着更强劲的经济增长带来的好处越来越明显，估值往往会回归正常。我们相信，愿意利用这些机会的投资者可能会得到长期回报。”

房地产投资信托基金提供多样化优势

房地产投资信托基金（REITs）与股票的相关性约为78%，这一点从与标准普尔500指数（S&amp；在截至2015年底的10年中，p500指数和NAREIT股票REIT指数。然而，REIT在与核心债券、大宗商品和货币的低相关性或负相关性方面提供了良好的多元化。

除了利率，房地产投资信托基金的表现将取决于经济和股市的表现。CBRE Clarion Securities管理着约220亿美元的房地产资产，该公司首席投资官约瑟夫•史密斯（Joseph Smith）最近在CNBC的一篇文章中表示：“全年经济增长预期和利率之间一直在发生翻盘。这种不确定性造成了波动，在波动时期，房地产投资信托基金与更广泛的股票市场的相关性增加。”史密斯先生的话是在2015年末提出的（相关阅读请参见：高利率环境下的房地产投资）

影响个人房地产投资信托基金的因素

与任何共同基金或ETF一样，这些基金中也有潜在的reit。单个房地产投资信托基金可以包括那些拥有商业地产、住宅地产和酒店或度假村等基础投资组合的基金。此外，还涉及医疗保健等特定行业以及木材和抵押房地产投资信托基金等专业领域。

这里的重点是，这些房地产投资信托基金的一些业绩将与它们所联系的股票市场和商业部门的业绩挂钩。这意味着这些房地产投资信托基金的表现超出了整个股市和/或经济的表现。这和房地产格言中提到的所有房地产都是地方性的一样。

个人房地产投资信托基金也受到管理人的影响。与任何其他股票或类似工具一样，管理也很重要。他们的经历是什么？他们是否以股东为中心？他们有自己的钱和你的钱一起投资吗？

2017年的减税和就业法案有利于房地产投资者。新税法中的一些变化影响了房地产投资信托基金。例如，房地产投资信托基金受益于对转嫁实体收入20%的扣除。

底线

与如今的许多其他投资一样，房地产投资信托基金（REITs）可能至少在最初的一段加息时期受到影响。杠杆率高的房地产投资信托基金，以及那些在利率上升时可能需要为债务再融资的房地产投资信托基金，可能比其他房地产投资信托基金更为脆弱。那些关注单个房地产投资信托基金的人需要关注公司的管理层及其潜在的投资组合。有许多共同基金和etf也为这一领域提供了坚实的敞口。随着时间的推移，房地产投资信托基金已被证明是许多投资组合的坚实组成部分，并可能继续向前发展(相关阅读请参阅：5种房地产投资信托基金及其投资方法。）