当利率下降时，许多房主会对抵押贷款进行再融资，以锁定较低的利率，这可以减少借款人的月供，或者让房主更快地建立资产。然而，有一类房主通常很难再融资，那就是那些负资产的房主。这意味着他们所欠的抵押贷款比他们的房子目前的价值还要多。在2020年第一季度，约180万套住房为负资产，占所有抵押财产的3.4%。

在过去，拥有水下抵押贷款的借款人可以通过住房负担得起的再融资计划（HARP）再融资，利用较低的利率。然而，该计划于2018年底到期。

在本文中，我们将讨论HARP为房主提供的好处，以及房主寻求抵押贷款再融资的现有选择。

关键要点

• HARP是一个**项目，旨在帮助水下房主以更具吸引力的利率为抵押贷款再融资。
• 该项目于2009年4月1日开始，2018年12月31日结束。
• 大约345万借款人利用了HARP。
• 如今，困境房主的再融资选择包括房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的计划。

什么是竖琴？

HARP是2009年4月联邦住房金融局（FHFA）为应对2007-08年金融危机而设立的一个**项目。这个想法是帮助房主对价值低于未偿抵押贷款的房产进行再融资。大约345万借款人利用了这一方案。

HARP针对的是贷款价值比（LTV）超过80%的借款人。通常情况下，这些借款人在获得再融资方面遇到困难，因为他们的房屋缺乏股本，因此他们无法从利率下降中受益。最初，如果贷款价值比不超过105%，借款人有资格获得HARP援助。这一上限在2009年7月提高到125%，然后在2011年10月完全取消。

在该计划启动至2015年2月期间，HARP为约329万抵押贷款提供了再融资。其中，230万人的贷款价值比为80%至105%。约56.7万宗按揭贷款的贷款价值比为105%至125%，而42.15万宗贷款的比率则高于125%。

HARP原计划于2016年底到期，但**将该计划延长了两年。 

资格赛

房主必须符合以下标准才能获得HARP资格：

• 基本要求是由房地美或房利美拥有或担保的抵押贷款，于2009年5月31日或之前关闭。
• 原始贷款的贷款价值比必须至少为80%。
• 最关键的是，借款人不能拖欠他们的抵押贷款。他们在过去六个月内不得逾期付款，在过去12个月内不得逾期付款超过30天。
• 没有最低学分。

这个项目实际上没有贷款。相反，HARP与银行合作提供再融资。房主可以向他们目前的贷款机构查询，或者访问HARP网站，查看贷款机构是否参与了该计划。

竖琴后的生活

尽管HARP已经结束，但房利美和房地美都有计划为陷入困境的借款人提供住房再融资。

房利美高贷款价值比再融资选择权

该计划适用于那些按时支付房利美现有抵押贷款，但贷款价值比超过标准有限套现再融资所允许的最高限额的借款人。

再融资选择权必须导致借款人出现以下情况之一：

• 更低的本金和利息支付
• 较低的利率
• 较短的摊销期
• 更稳定的按揭产品，如从可调利率按揭转为固定利率按揭

借款人必须及时还款，最近六个月内不得拖欠30天。此外，他们在过去一年中的拖欠时间不得超过一次30天，拖欠时间不得超过30天。

房地美增强救济再融资抵押贷款

这项计划是为房地美借款人谁是按时与他们的每月付款，但被取消了标准的“无现金出”再融资选择从房地美，因为新的抵押贷款将超过最高贷款价值限额。固定利率抵押贷款没有最高贷款价值比，而可调利率抵押贷款的最高贷款价值比为105%。

底线

在HARP到期之前，该计划帮助数百万房主为水下抵押贷款再融资。 虽然HARP没有减少他们的欠款，但借款人从较低的利率和月供中受益。尽管该计划已不复存在，房利美和房地美仍继续为借款人提供再融资选择。