过去十年左右，抵押贷款市场发生了很大变化。在过去，几乎任何人都可以得到一个抵押贷款，甚至一个远远超过他们负担得起。当时，利率更高，但贷款标准更容易。如今更难获得资格，利率也刚刚开始从历史低点上扬。

也许你在利率很高的时候还办理了第二笔抵押贷款（通常称为房屋净值贷款）。这只是你考虑合并贷款的一个原因。但你应该吗？有道理吗？还是最好把贷款分开？

巩固抵押贷款的四个理由

Casey Fleming是一位抵押贷款顾问和自由撰稿人，也是《贷款指南：如何获得尽可能好的抵押贷款》一书的作者，他列举了以下四个理由：

1.降低利率

大约十年前，平均抵押贷款利率要高得多。例如，2007年6月中旬，30年期平均利率达到6.74%的高点。但在2019年3月，利率平均为4.27%——比2007年低了三分之一以上。更低的利率意味着你可以在贷款上节省数千美元。利率越低，你在整个贷款期限内支付的总额就越少。

关键要点

• 如果你有两个抵押贷款，合并成一个降低利率或缩短贷款期限可以节省你一大笔钱。
• 从银行再融资
• 合并以降低您的付款通常会随着时间的推移，您的成本更高，因为您的贷款重置到一个较长的期限。

2.消除可变利率抵押贷款的风险

因为在可变利率抵押贷款开始时，付款通常较低，购房者可能会被诱骗购买他们以后买不起的房子。随着介绍期的结束，客户可能会发现，支付可能会移动太高，他们的家庭在不久的将来。把你的抵押贷款合并成一个单一的固定利率抵押贷款将消除一个明显更高的付款在抵押贷款后期的担心。

当利率相对较低时，这是一个特别好的举措。或许去年会更好，但现在依然不错。自2015年以来，美联储（Federal Reserve Board）已九次上调抵押贷款利率，但上次上调利率是在2018年12月，并表示2019年不打算加息。

简单地比较每月的按揭付款很可能导致你在再融资上做了一个糟糕的交易；你需要考虑一段时间内的所有成本。

3.尽快还清贷款

在将两种贷款合并为一次付款的同时，考虑一种较短的贷款。您将支付的利息总额较低，而且这些房产很快就归您所有。当然，月供会更高。

以一套价值25万美元的房子为例，30年期的固定利率抵押贷款每月大约需要1150美元。如果你把它变成一笔15年期的贷款，每月的成本会飙升到1811美元——这是一笔更高的还款，但随着时间的推移，成本会降低，因为15年后你的还款会比30年少，利息也会减少大约88000美元。

4.降低付款

唯一有意义的是当你发现自己在你的头上。问题是，随着时间的推移，减少支付金额通常会花费你更多。根据弗莱明的说法，“较低的月供很少意味着较低的终身成本，甚至较低的年利息成本，因为新贷款几乎总是会将你的还款计划重新安排到一个较长的期限，而你的还款较少会流向本金。”

因为大多数抵押贷款的利息都是预先支付的，所以在新抵押贷款的最初几年，你支付的利息中有一小部分用于本金。如果你继续重新设置贷款，你最终支付更多的利息从长远来看。这就是为什么连环再融资者发现偿还抵押贷款更困难的原因。

底线

如果你巩固你的抵押贷款，确保它是一个长期的利益，你。看看你将要支付的贷款总额和你建立资产的速度。简单的比较付款是短期的想法。根据弗莱明的说法，“没有比每月付款比较更常用的工具能说服房主达成糟糕的交易。它过于简单化，每年花费房主数百万美元。在理想情况下，新贷款的期限应与现有贷款相同或更短。”