估计房地产的价值对于各种努力都是必要的，包括融资、销售清单、投资分析、财产保险和税收。但对大多数人来说，确定一块房地产的要价或购买价是房地产估价最有用的应用。本文将介绍房地产估价的基本概念和方法，特别是与销售有关的估价。

关键要点

• 估价房地产是困难的，因为每个物业都有独特的特点，如位置，地段大小，平面图和便利设施。
• 一般的房地产市场概念，如供应和需求在一个特定的地区，肯定会发挥到一个特定的物业的整体价值。
• 然而，为了确定公允价值，必须对个别财产进行评估，评估方法有多种。

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房地产估价：你应该知道什么

基本估价概念

从技术上讲，财产价值是指财产所有权所产生的未来收益的现值。与许多快速使用的消费品不同，不动产的好处一般是在很长一段时间内实现的。因此，对财产价值的估计必须考虑到经济和社会趋势，以及可能影响四个价值要素的**管制或条例和环境条件：

• 需求： 对所有权的渴望或需要，通过经济手段来满足这种渴望
• 实用程序： 满足未来业主愿望和需求的能力
• 稀缺： 竞争性财产的有限供给
• 可转让性： 所有权的易用性 转移

价值与成本和价格

价值不一定等于成本或价格。成本是指实际支出，例如材料或劳动力。另一方面，价格是一个人为某事支付的金额。虽然成本和价格会影响价值，但它们并不决定价值。一套房子的售价可能是15万美元，但价值可能会大大提高或降低。例如，如果一个新的业主发现房屋中的一个严重缺陷，例如一个有缺陷的地基，房子的价值可能低于价格。

市场价值

估价是对某一特定财产在某一特定日期的价值的意见或估计。评估报告用于企业、**机构、个人、投资者和抵押贷款公司在作出房地产交易决策时使用。评估的目的是确定房地产的市场价值，即房地产在竞争激烈的开放市场中最可能带来的价格。

市场价格，即房产实际销售的价格，可能并不总是代表市场价值。例如，如果一个卖家因为丧失抵押品赎回权的威胁而受到胁迫，或者如果一个私人买卖被持有，那么这个房产可能会以低于其市场价值的价格**。

估价方法

准确的评估取决于系统地收集数据。收集和分析特定财产的详细信息，以及财产所在国家、地区、城市和社区的一般数据，以得出价值。估价使用三种基本方法来确定财产的价值。

方法1：销售比较法

销售比较法通常用于评估独栋住宅和土地。有时也被称为市场数据法，它是通过比较一处房产与最近售出的具有类似特征的房产得出的价值估计。这些类似财产被称为可比财产，为了提供有效的比较，每个财产必须：

• 与估价对象尽可能相似
• 去年在一个开放、竞争激烈的市场上销售
• 在典型的市场条件下**

在评估过程中，至少应使用三到四个可比数据。在选择可比房地产时，要考虑的最重要的因素是规模、可比特征以及（也许最重要的是）位置，这些因素会对房地产的市场价值产生巨大影响。

可比性

由于没有两处房产完全相同，因此将对可比房产的销售价格进行调整，以考虑不同的特征和其他可能影响价值的因素，包括：

• 建筑物的年龄和状况
• **日期，如果可比资产**日期和评估日期之间发生经济变化
• 销售条款和条件，如房产的卖方受到胁迫或房产在亲属之间**（以折扣价**）
• 位置，因为相似的物业在不同的街区可能价格不同
• 物理特征，包括地块大小、景观、建筑类型和质量、房间数量和类型、生活空间平方英尺、硬木地板、**、厨房升级、壁炉、游泳池、中央空调等。

估价对象的市场价值估计值将在调整后的可比销售价格形成的范围内。由于对可比品销售价格所作的某些调整比其他调整更具主观性，因此通常会对调整金额最少的可比品进行加权考虑。

方法2：成本法

成本法可用于估算一栋或多栋建筑物改善后的物业价值。该方法涉及建筑物和土地的单独价值估算，并考虑折旧。估计数相加，计算出整个改良房地产的价值。成本法的假设是，一个合理的买家不会为一个现有的改善型物业支付比购买一个可比地段和建造一个可比建筑物更高的价格。当被评估的财产属于不经常**且不产生收入的类型时，这种方法很有用。例如学校、教堂、医院和**大楼。

建筑成本可以用几种方法估算，包括平方英尺法，即最近建造的可比建筑的每平方英尺成本乘以主体建筑的平方英尺数；就地单位法，即根据单个建筑构件（包括人工和材料）的单位计量建筑成本估算成本；以及数量调查法，该方法估计替换主体建筑所需的原材料数量，以及材料的当前价格和相关安装成本。

折旧

就评估而言，折旧是指对不动产改良价值产生负面影响的任何情况，并考虑到：

• 物理劣化，包括可固化的劣化，如油漆和屋顶更换，以及不可治愈的劣化，如结构问题
• 功能过时，指的是业主认为不再需要的物理或设计特征，如过时的电器、过时的固定装置或只有一个浴室的四居室住宅
• 经济过时，由不动产外部因素造成，如靠近嘈杂的机场或污染工厂。

方**

• 由于土地不能折旧，因此采用销售比较法，将土地价值估计为空置土地，并将其用于最高和最佳用途。
• 估计建筑和场地改进的当前成本。
• 估计因劣化、功能过时或经济过时而导致的改进的折旧额。
• 从估计的建筑成本中扣除折旧。
• 将土地的估计价值与建筑物和场地改良的折旧成本相加，以确定总财产价值。

方法三：收益资本化法

通常简称为收益法，这种方法是基于投资者要求的回报率和房地产产生的净收益之间的关系。它被用来估算产生收入的房产的价值，如公寓、办公楼和购物中心。当标的财产预计将产生未来收入，且其费用可预测且稳定时，采用收入资本化法进行估价可以相当直接。

直接资本化

采用直接资本化法时，评估人员将执行以下步骤：

• 估计年度潜在总收入。
• 考虑空置率和租金收取损失，以确定实际总收入。
• 扣除年度营业费用，计算年度净营业收入。
• 估计一个典型的投资者将为特定类型和类别的房地产所产生的收入支付的价格。这是通过估计回报率或资本化率来实现的。
• 将资本化率应用于房地产的年度净营业收入，以形成对房地产价值的估计。

总收入乘数

总收入乘数（GIM）法可用于评估通常不作为收入性房地产购买，但可以出租的其他房地产，如一户和两户住宅。GRM方法将房产的销售价格与其预期租金收**系起来(相关阅读请参见“房地产租赁物业估价的4种方法”）

对于住宅物业，通常使用月总收入；对于商业和工业地产，将使用年总收入。总收入乘数法可计算如下：

至少有三个类似房产的近期销售和租赁数据可用于建立准确的GIM。然后，GIM可应用于估价对象的估计公平市场租金，以确定其市场价值，其计算方法如下：

底线

准确的房地产估价对抵押贷款贷款人、投资者、保险公司和房地产买卖双方都很重要。虽然估价通常由技术熟练的专业人员进行，但任何参与房地产交易的人都可以从对房地产估价不同方法的基本了解中获益。