什么是房地产衍生品？(property derivatives?)

房地产衍生品是一种特定类型的金融工具，其价值随房地产资产的变化而波动。涵盖此类衍生品的合同通常基于房地产指数编写；结构良好、基础广泛的指数对这类金融交易至关重要。这些交易相当复杂，因此通常使用衍生品的是公司或老练的投资者。房地产衍生品的例子包括远期合约、总回报掉期或债券结构中的衍生品债券。。...

Rental rates often go up and down with property values, so the derivatives may help provide additional income during times when the rent is low.

房地产衍生品是一种特定类型的金融工具，其价值随房地产资产的变化而波动。涵盖此类衍生品的合同通常基于房地产指数编写；结构良好、基础广泛的指数对这类金融交易至关重要。这些交易相当复杂，因此通常使用衍生品的是公司或老练的投资者。房地产衍生品的例子包括远期合约、总回报掉期或债券结构中的衍生品债券。。

The United Kingdom has been a world leader in using property derivatives.

远期和期货合约是最常见的房地产衍生品交易。在典型的未来合同中，投资者达成协议，在未来特定时间支付一定金额。然后，另一位投资者将支付约定房地产指数的倍数。这个倍数是固定的。一种过于简单的看法是，各方都在押注于不同的未来财务结果。

一些商业房地产投资者使用互换等策略。它们根据利率指数进行支付。房地产衍生品允许投资者进入房地产市场，而无需实际买卖建筑物。因此，房地产衍生品交易的另一个术语是合成房地产。

如果投资者拥有租赁房产和固定付款的贷款，他可以收取的租金金额的变化意味着他可能无法用从房产中获得的收入来支付这些付款。使用衍生品有助于应对这种可能性；投资者可以利用建筑物价值的波动，而无需出售。租金通常会随着房地产价值的上升和下降而上升，因此，在租金较低的时候，衍生品可能有助于提供额外收入。这方面的困难在于决定什么样的导数最适合使用。。

本质上，房地产衍生品的金融交易有两个交易对手，他们根据约定指数的价值交换现金。建议房地产投资者只使用简单的衍生工具，以及与所涉及的实物性质密切匹配的衍生工具，因为投资复杂衍生工具的投资者有破产的风险。然而，如果谨慎使用，房地产衍生品可能有助于稳定商业房地产，并有助于防止强制销售。。

英国在使用房地产衍生品方面一直处于世界领先地位。英国最常用的商业地产指数是投资地产数据库。该指数也用于其他几个国家，包括澳大利亚、德国、瑞士、法国、意大利和瑞士。衍生品交易中使用的指数必须可靠。在美国，最常用的两个指数是国家房地产投资信托委员会指数和标准普尔指数。。