第1部分第1部分，共4部分：制定计划

1. 1确定购买土地的原因。购买未经处理的土地与购买房屋不同，潜在买家在开始购买前需要问很多问题。一些关键问题包括：你为什么要买这块地？你希望在这片土地上建个家吗？你打算在那里种地，建一个农舍和农田吗？你买它是希望它能随着时间的推移增值吗？所有这些问题的答案都有具体的风险和考虑因素，在开始寻找之前，有必要为你的土地制定具体的计划。人们购买未经加工的土地有多种原因，包括：农业/牧场。盖房子或房子。使投资组合多样化。投机（希望以后价格会上涨）。
2. 2.制定预算。你的预算需要包括其他大部分土地和房屋购买所不需要的几个步骤的资金，以及购买土地的一般费用。计划在预算中包括以下方面的资金：尽职调查。你需要对你想要购买的土地进行大量研究，而这通常不是开发土地所必需的。首付款如果您购买土地开发农场或牧场，您可以获得专门贷款，如美国农业部农业服务局提供的贷款。购买未经处理的土地的首付款往往更高，因为未经处理的土地上不存在银行可以用作贷款抵押品的房屋等物品。你的首付款可能在房产总价的20-50%之间。转变这包括将土地转换为预期用途所需的任何费用，如建造房屋、铺设下水道等。运输费用。这包括贷款利息和任何财产税。与住宅不同，未经处理的土地不会因联邦税收目的而贬值，因此不能对未经处理的土地扣除折旧税。以美元计算，这算是多少钱？通常，对于首期付款和其他费用，你应该尝试以现金支付大约20-25%的购买价格，作为经验法则。此外，你应该有稳定的收入流来支付账面成本（如贷款偿还）。这也将帮助你有资格获得你可能需要的任何贷款。
3. 3.开始寻找可用土地。一旦你确定了土地的用途和预算，你就可以开始搜索符合你要求的价格范围内的可用土地。有多种方式可以开始你的搜索。浏览当地报纸，询问当地农村社区的农民，研究驱逐、银行止赎和税收销售。通过房地产经纪人。这是一个特别好的选择，当你的搜索是在州外或远离你目前的住所。房地产经纪人也可能会告诉你，未来是否有任何分区计划可能会影响你自己的计划。
4. 4.调查附近的房产。你会想知道你的边界是什么样的房产，以及工业耕作或农业实践是否会影响土地的价值或宜居性。你还应该知道附近的房产在你考虑的土地上是否有通行权或地役权。

第2部分第2部分，共4部分：找到理想的房产

1. 1确保有下水道和水源。使土地基本上无用的两个因素是缺乏化粪池系统和/或水源。这些是调查房产时要考虑的最重要的事情。下水道系统是一个重要的考虑因素。电网外的土地有时无法连接到市政下水道系统，因此在做出购买决策时，应规划化粪池系统。确保你的房产不仅被划为化粪池，而且有足够的空间安装化粪池系统，以避免水污染。你的土地有水吗？卡车运输水很贵，而且在大多数地方收集雨水效率很低。确保你有水资源和权利，如果你打算挖一口井，在你的决定中考虑到这一点，因为这可能会变得相当昂贵。
2. 2考虑道路和地形。你的土地的土壤系统，以及你如何/如果你能通过公路到达它，也决定了它的价值。在搜索过程中认真对待地形和交通。你的房产有通往道路的通道吗？如果没有，你应该愿意并且能够建造一个，因为无法到达的土地基本上也是毫无价值的。这里的气候怎么样？如果你在冬季寒冷多雪的地区购买，考虑道路类型（如果有的话），通往你的土地尤其重要。再次仔细检查是否有任何地役权。地役权意味着你不拥有100%的土地，公用事业公司或其他土地所有者可能会定期使用你的土地。这可能会影响你如何使用你的土地，以及它作为一项投资的成功。以电力为例。如果你的房子远离电网，你打算如何将电力输送到你所在的地方？你可以付钱给电力公司在你的方向上系一根杆子，这可能很昂贵，或者使用风能或太阳能等替代能源。你的土地的地形是什么？注意水的流向，以及你的土地是否能支持基础设施。观察洪水迹象，了解土壤类型和等级。了解你的土壤类型也会影响你钻探和设置水源（比如一口井）的能力，所以一定要考虑到钻探岩石等东西的额外成本，而不是较软的土壤（比如沙子）。
3. 3了解你的权利，并注意环境限制。通常，法律术语和现有限制很难理解。不幸的是，基于分区和环境的某些限制可能会极大地影响土地的价值和使用方式。保护你的权利。购买未经加工的土地有各种权利。例如，你是否有权获得在土地上发现的任何东西，如土地石油、天然气、黄金或其他有价值的材料？一定要提前调查这件事，以避免长期的法律诉讼和可能的金钱损失。此外，考虑狩猎权。在某些地区拥有房产，你有权拒绝在那片土地上狩猎。提前了解这一点，并考虑自己在狩猎问题上的舒适感和担忧。你的土地是如何划分的？土地是否被划为区域，以及如何影响你在土地上建造房屋的能力。在签署任何文件之前，请仔细检查土地的分区情况，尤其要密切注意土地之前是否被划为任何可能随时间贬值的区域。例如，工业耕作留下的化学残留物会降低土地的价值。检查任何现有的环境限制，尤其是如果你购买的是非常农村的土地。尤其是滨水区和湿地，在使用和建设方面有各种严格的指导方针，这些都限制了业主的规划。例如，这些可能包括濒危物种栖息地。此外，如果你打算在简单的家庭花园以外的任何地方耕种，你需要确保你的土地被划为农业发展区。
4. 4为卖方准备问题。在你开始调查房产和联系卖家之前，根据你的具体需求准备一份问题清单，以确保土地值得一看。向卖方或卖方代理人提出的几个一般性问题包括：地块是否可建造？在购买之前，我是否应该注意对房产的任何限制或侵犯？是否有任何公共设施，如供水系统、化粪池系统或道路，业主或开发商需要管理？如果是，我的具体职责是什么？会有房主协会的费用吗？土地的任何部分是否被指定为湿地或漫滩？现场是否有电力、天然气、城镇用水或下水道？现场有水吗？流量和质量是多少？
5. 5.去看一看陆地。没有什么能比实际查看一些房产更清楚你想要什么样的土地了。你会立即意识到什么吸引你，什么不吸引你，你可以权衡购买特定地块的利弊。在房产上或邻居的房产上寻找任何跨越房产线的建筑物，并向你所在的市或县记录办公室核实此类建筑物的合法性，以及邻居可能拥有的地役权。如果你和一位经纪人一起工作，你所乘坐的道路可能是通往你房产的最有吸引力、最简单的路线。然而，它可能无法全年使用，或者很容易出现维护、耕作和其他服务不佳的情况。询问邻居或住在你所走路线上的人，是否总是可以使用，以及是否得到了充分的照顾。当你在那里时，与当地人交谈。询问他们该地区是否有可靠的手机接收，季节如何，附近道路和高速公路的驾驶条件如何，以及该地区是否容易受到任何特定的环境危害。如果可能的话，过夜。询问你的经纪人是否可以搭建营地，如果允许的话，考虑在晚上搭建帐篷。这将让你对该地区、邻居和交通的日常节奏有一个最好的了解——如果24小时后你对这个地方的热情减弱了，想象一下在那里待了24年。

第三部分第三部分共四部分：购买土地

1. 向律师咨询。由于购买未经处理的土地的额外复杂性，建议您在确定想要购买的房产后咨询律师。首先，律师可以帮助简化你和卖家之间的沟通，从而明确你作为所有者的权利。此外，您的律师可以帮助您解释尽职调查的结果，以及它可能会如何影响您的土地权利和使用。找一位合格的房地产律师，帮助你在购买过程中进行定价和其他谈判。在完成销售之前，询问你的律师该地区是否关注水权和矿业权。关于这些问题的行话，以及你对在你的财产上发现的材料的权利，可能会令人困惑。第三方可以帮助消除任何不确定性。询问你应该在投标报价中增加哪些意外情况，以及你需要多少时间来解决这些意外情况。或有事项是在交割前必须满足的条件，如融资、检查和保险。在最终确定您的出价之前，请咨询您的律师有关建筑要求和您需要的任何许可证，以及是否有保修契约。此时，你应该购买所有者权益保险。这通常是卖方成本，并作为合同的一部分在报价中要求。
2. 2.出价，但从低起。原始土地的首期付款通常在总价格的20-50%之间，许多贷款人希望你在考虑向你提供抵押贷款之前已经支付了首期付款。不要害怕与卖家讨价还价。通过成功的讨价还价，您可以显著降低总体成本。你的出价应该包括一个小费用的土地选择权，这样你就有机会在完成购买之前进行尽职调查。基本上，这会在你进行检查时为你“暂停”土地。或者，您的报价可以包括一个截止日期（购买完成的日期），该日期可以持续到足够远的将来，以完成尽职调查过程。根据尽职调查的结果，你的报价还应包括允许你以更低的价格离开或购买土地的条款。当涉及到未经加工的土地时，更便宜的房产更有经济意义，因为土地在开发过程中往往会升值。寻找相对低成本的选择，以满足您作为买家的需求。如果你计划在很长一段时间内不开发土地，请询问你购买的州的特定财产税储蓄计划。这些计划可以长期为你节省大量资金，因为随着时间的推移，未开垦土地上的税费和付款会减少。
3. 3.获得贷款。为未开垦的土地申请贷款是一件棘手的事情，比为现有房屋申请贷款困难得多。如果你计划等上几年再建造，这一点尤其正确。银行担心建筑计划不会实现，或者如果土地不升值，你会离开土地。你可以通过制定一个非常具体的计划，证明你已经做了充分的研究和尽职调查，以评估土地是否符合你的个人需求，从而将被拒绝的风险降到最低。如果你联系了上述公司、部门和专业人士，你就更有可能在土地规划中看到投资，从而获得贷款首付。与当地银行和信用合作社合作。他们对这个地区很熟悉，会知道你正在进行明智的、经过充分研究的投资。请记住，您的土地尚未开发，因此首付和利率将高于典型的住房抵押贷款。在为贷款做财务计划时，请记住这一点。由于没有建筑物作为抵押品，购买未经处理的土地时，您的信用评分可能也必须更高。
4. 4考虑所有者融资。业主融资是指通过土地的卖方（或业主）为土地购买提供资金。如果买家在获得银行贷款时遇到困难，或者由于信贷不良导致利率过高，这对他们来说是一个很有吸引力的选择。对于卖家来说，如果他们在出售房产时遇到困难，这可能会很有吸引力。如果这些条件适用，考虑联系业主并询问业主融资事宜。例如，假设你想以100万美元购买一块土地。你将向业主支付首付款，然后业主将为该物业提供资金，并允许你使用该土地。然后，你会像银行贷款一样定期偿还房主的款项。通常，一旦所有付款完成，土地契约将转让给您。业主融资的好处包括降低您的成本（由于没有像交割费这样的费用，以及可能更低的利率），不需要符合条件（因为它不是通过银行），以及快速完成销售（因为没有第三方参与）。有一些风险需要注意。通常，这些交易涉及20%或以上的相对较高的首付。此外，重要的是要知道卖方是否仍欠土地上的钱。如果是这样的话，你就面临着卖家破产、无法付款的风险。向卖家和你的律师提出这个话题，以充分了解风险以及你能做些什么。在进行此类交易时，一定要请律师参与。需要创建和签署正式合同，律师可以帮助确保交易对您公平，卖方履行其所有义务。律师还可以协助处理交易的财务方面，如利率、摊销期和贷款文件。

第4部分第4部分，共4部分：尽职调查

1. 1实践尽职调查。不可能识别和评估每一种风险和延迟，但实施尽职调查计划可以将风险降至最低。这通常意味着雇佣几名专家代表你进行检查和询问。尽职调查需要时间和金钱，通常以检查和可行性研究的形式进行。确保在报价中规定进行研究和检查所需的天数。这段时间的细节，以及在此过程中您拥有的权利，由您、卖方和您各自的代理人协商确定。你可能会被要求存入某种形式的金融存款，有时被称为定金，通常约为购买价格的1%。
2. 2要求卖方支付部分费用。由于尽职调查非常昂贵，您应该要求卖方支付至少一部分尽职调查费用，以防在调查过程中出现意味着您不再希望购买土地的情况。这些请求通常与报价一起提交。
3. 3.聘请测量员。即使卖方或房地产代理提供土地勘测，也要与自己的勘测员或土木工程师签订合同。农村地块的大小和形状可能不均匀，不知情的买家或代理人在调查土地时可能会错过某些陷阱。了解土壤、地形、潜在价值，以及你可以在哪里和如何建造。如果你对房产进行了调查，那么你可以购买扩展产权保险，这将保护你免受边界问题的影响。
4. 4.检查平台。平台是按比例绘制的地图，显示土地的大小、形状和位置。平台不是由私人实体绘制的，而是由公共工程部门和城市规划组织绘制的。它们比标准调查更具信息量和法律约束力。
5. 5了解任何现有留置权。留置权是附在财产上的通知，告知所有人是否欠债权人钱。这些是公共记录，可以从县记录办公室获得。根据留置权的类型，对房产的留置权可能会使您的购买延迟数月或数年，因此请注意。
6. 6.到城镇或县的建筑、规划和分区办公室去一趟。这些部门可以解决有关您考虑购买的土地的具体问题，并让您了解您的建筑计划是否适用于该地区。询问建筑办公室该地块是否可建造，是否对建筑物的大小有任何现有限制，该房产周围的道路是否已公开铺设和维护，以及需要哪些许可证、费用和成本。询问规划和分区办公室，该房产是如何分区的，以及该地块的规划用途是否符合分区限制，是否存在湿地等环境保护区的限制，以及允许的地块覆盖范围有多大？
7. 7.去县卫生局。卫生部门可以真正巩固你关于水井和化粪池系统的任何计划的细节，并提醒你在该地区安装它们的任何潜在危险。询问塔台服务是否可用，成本是多少，允许使用哪种化粪池系统，需要进行哪些测试，以及每年什么时候可以进行测试。注意潜在的问题。询问你正在寻找的地区是否存在地下水位高或化粪池系统土壤贫瘠的问题，以及你所在地区是否存在任何已知的水质问题。
8. 8.寻找该地区的公用事业公司。公用事业公司可以回答有关电力和其他现代设施的问题。检查是否可以将天然气带到该地块，以及成本是多少。手机、互联网和电视有哪些选择？
9. 9.与环境保护部沟通。环境限制真的会阻碍建筑规划，所以要确保你知道有人要进去。DEP可以直接回答这些问题。你还应该要求他们解释土地的任何以前用途，特别是环境问题。如果您计划安装一口井，请与多名司钻交谈，然后与DEP联系，查看附近区域是否存在任何井水问题。询问成本、流速、邻近油井的深度、劳动力和材料成本，以及邻近地区是否存在任何井水问题。
10. 10.在财产上失去控制。如果您的尽职调查过程中没有发现任何重大问题，并且您的律师同意购买是一笔不错的交易，那么就结束您的购买。根据你居住的地方，程序可能会有所不同，你的律师和房地产经纪人会带你完成这些程序。一般来说，你至少可以看到以下文件：土地合同。该清单列出了该房产的地址，包括完整的法律描述，包括其位置、任何留置权、地役权或其他条件，以及财务信息，如购买价格、首付款金额、每月付款的数量和金额。契约。这将把房产的合法所有权从卖方转移给您。当您完成购买时，您将签署此文件。闭幕词。托管官员或您的律师可以起草这份文件，其中显示了合同中约定的您和卖方的借贷。例如，它可能包括一个“摊销计划”，其中规定了多少款项，以何种金额，将偿还您在土地上的欠款。

• 在购买未经加工的土地时，信息是关键，但不要期望自己了解一切。研究，研究，研究，但不要羞于提问和咨询一系列专业人士。
• 要提防骗局，因为在卖地行业，骗局比较常见。查看公共记录、联邦和非营利资源。如果你对任何事情都不确定，请毫不犹豫地咨询法律专家或代理人。
• 虽然你可以自己找到房源，但强烈建议你向房地产经纪人寻求建议，尤其是如果你是土地销售新手。你的代理人需要提到某些影响土地价值的陷阱或问题，而你可能会错过单独讨论。