如何确定土地价值(determine land value)
方法1方法1/3：获得评估
- 1找到合格的评估师。上网或查看电话簿。你也可以从银行或房地产经纪人那里得到推荐。检查估价师是否拥有公认专业协会的证书，例如MAI名称。估价人员还应具有评估不动产土地而不仅仅是房屋的经验。估价土地与估价房屋截然不同。如果你联系了一位评估师，但他们无法完成这项工作，请他们将你推荐给其他人。简要描述你想要估价的土地。
- 2检查评估师执照。通过询问估价师的许可证号码，确认估价师已获得所在州的许可证。然后，您可以致电您所在州的房地产部（或同等办公室）检查许可证是否有效。通常可以通过您当地的许可证办公室在线检查其许可证的状态。
- 3询问评估价格。聘用评估师之前，请获取评估的书面报价。如果成本高于评估建筑的成本，不要感到惊讶。空置土地的估价需要更广泛的研究和熟悉土地记录。如果你不喜欢所报的价格，四处逛逛，直到你找到一个更实惠的选择。但是，请确保评估师具有足够的经验。
- 4安排评估。尽量安排一个你有空的时间。你可以回答评估师提出的任何问题，也可以问你自己的一些问题。你还需要确保正确的土地被评估。当估价师查看空地或空地时，往往会出现混乱。如果他们发现了错误的包裹，那么你的估价将一文不值。
- 5其他有用的文档。通过提前收集信息并与评估师共享，您可以使评估师的工作更轻松。检查是否有以下任何一项可用：平面布置图或测量图，您可以从业主处获得或聘请测量员创建。标题报告，您可以从标题搜索公司购买。财产的法律描述，可从县契约记录员或同等办公室获得。最新的税单，您可以从县评估员办公室获得。当前上市协议（如适用）。
- 6阅读评估。评估应组织良好，并了解当地土地使用法规。还应说明评估师是如何调查当前市场状况的。如果您有任何疑问，请与评估师联系。
方法2方法2/3：估算土地价值
- 1寻找其他地块出售。搜索Zillow或Redfin等网站，看看还有哪些其他地块目前正在出售或在过去6个月或最多1年内已经售出。请记住，检查与您感兴趣的房地产相同的地理区域。您将希望在一个较近的半径内开始，只有在该半径内找不到等效属性时才向外移动。如果您居住在市区，请将搜索范围限制在距离您的房产半径0.5英里（0.8公里）以内的房产。对于郊区物业，使用1英里（1.6公里）半径。对于农村地产，请查看半径为5英里（8公里）的范围。如果您的房产类型必须超出典型半径，请确保在评估报告中解释了原因。
- 2寻找可比地块。您可以通过查找其他人为可比地块支付的费用（称为“补偿”）来估计该地块的价值。但是，属性必须相似。在Zillow上找到comps后，请确保开车经过该酒店，以便您自己可以看到它。决定一个地块价值的因素很多，因此较大地块的价值不一定比较小地块的价值高。考虑以下因素：可访问性。寻找具有相同道路通道的地块。尺寸和形状。检查面积。形状也很重要，因为它限制了土地上可以建造的东西（如果有的话）。检查与您正在评估的房地产大小差异不超过30%的地块。地形位于陡坡上或土壤贫瘠的地块价值较低，因为你无法在其上建造。地方它是否靠近杂货店、学校和医院等便利设施？此外，它是否接近任何可能降低其价值的东西，例如当铺或公共住房？水的可用性。如果你想在陆地上建房，你需要知道最近的水源。如果水源太远，那么土地的价值就会大大降低。
- 3了解可比土地的售价。您可能需要前往土地评估师办公室，了解可比房产的价格。如果你的公司都没有卖出，那么至少看看要价，应该列在Zillow上。在许多地区，您可以在当地评估员办公室的网站上查找房产的最新售价。
- 4根据您的薪酬创建评估。你不太可能找到与你的房产完全匹配的房产。相反，它们在大小、位置等方面会有所不同。然而，这是关于市场状况的最佳信息。如果你找不到一块可比的土地，那么再往回找一块类似的土地。根据土地的细节调整你的估价。例如，您可能在同一个县发现了许多大小相似的地块。然而，你想要的地段是一个陡峭的斜坡，没有很好的视野。你应该估计这批货的售价会比它的价格低得多。
- 5考虑分区将如何影响价值。地方分区法会对一块土地的价值产生巨大影响。当你可以开发土地时，土地通常更有价值。然而，分区法可以限制土地的开发方式。到您当地的分区办公室查看地块的分区情况。例如，一些土地可以开发用于商业目的或仅用于住宅目的。其他允许混合开发。如果你的可比房产允许商业开发，那么它们可能更有价值。如果土地仅用于住宅开发，则需要降低估价。
- 6根据契约限制调整价值。你应该去县记录员办公室找到土地契约。您需要仔细分析契约，看看是否存在以下任何一种可能降低财产价值的情况：留置权。留置权是一种法定的付款权。如果土地所有者没有偿还债务，可能会有人对土地设定留置权。在某些情况下，即使您购买了该房产，留置权也会附属于该房产。地役权。地役权是使用财产的法定权利。例如，邻居可能拥有该物业的通行权。这会降低土地的价值。契约限制。除了分区限制外，还可能对土地的开发方式进行限制。该契约可能有一个限制，使开发变得不切实际。
- 7分析土地的吸引力。假设您正在网站上创建房产列表。拍下这片土地的照片，评估它有多美。这只是镇上破旧地区的一块空地吗？还是一片可以看到河流的美丽麦田？土地越理想，你就越有可能得到更高的价格。这是一个主观评估，但仍然很重要。如果你的土地比你的公司更理想，那么提高你的估价。
- 8检查土地是否处于洪水区。洪水保险费很高，所以你需要将洪水保险费计入土地价值。位于洪水区的土地通常不太理想，因为人们不想在其上建造房屋。访问联邦应急管理局（FEMA）网站，检查土地是否处于洪水区：https://msc.fema.gov/portal.
方法3方法3/3：询问房地产经纪人
- 1找到两个或三个代理。你想和你可以信任的人交谈。如果你谁都不认识，那就四处问问。与购买未开发土地的人交谈，询问他们的房地产经纪人是谁。确保代理商熟悉未开发土地的市场。许多经纪人只卖房子，所以他们可能不知道一块空地的价值。您还需要与多个代理交谈。事实上，你应该尽可能多地与人交谈，因为这样你会获得更广阔的视角。
- 2征求他们的意见。不要紧张。卖家经常与房地产经纪人联系，希望弄清楚他们可以索要多少房产。打电话给代理介绍一下你自己。然后问一下，如果你今天把房子推向市场，你能得到多少钱。可以这样说：“假设我今天向你列出了这处房产。如果我需要在未来6个月内卖掉它，我最多能得到什么？”代理可能需要查看该物业，因此与他们会面，带他们四处看看。你的经纪人应该做好准备，看看可比房产的价格。不要接受他们一时冲动得出的大致估计。
- 3如果你喜欢他们，就解雇他们。房地产经纪人的知识和热情可能会给你留下深刻印象。如果是这样，你应该考虑雇佣他们来帮助你买卖未开发的土地。
- 发表于 2022-06-03 02:37
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- 分类：金融和商业
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