沒有人願意為抵押貸款支付私人抵押貸款保險（PMI）。這並不便宜，而且增加了每月的抵押貸款成本。弄清楚你是否可以避免PMI首先要理解為什麼你可能會被它困住。

貸款人在承銷抵押貸款時使用的風險度量之一是抵押貸款的貸款價值比（LTV）。這是一個簡單的計算方法，用貸款金額除以房屋價值。貸款價值比越高，抵押貸款的風險就越高。大多數貸款價值比大於80%的抵押貸款都要求借款人支付PMI。這是因為擁有不到房產價值20%的借款人被認為更有可能拖欠貸款。

關鍵要點

• 私人抵押貸款保險（PMI）可能是獲得住房貸款的昂貴要求。
• 貸款價值比（LTV）大於80%的抵押貸款可能需要PMI。
• 避免採購經理人指數可以減少你每月的付款，使你的家更負擔得起。
• 在選擇避免PMI的路徑時，房屋價值的預期升值是一個主要的決定因素。

pmi深度

例如，我們假設您購買的房屋價格為30萬美元，貸款金額為27萬美元（這意味著您支付了3萬美元的首付款），因此貸款價值比為90%。根據你獲得的抵押貸款型別，每月支付的PMI將在117美元到150美元之間(與固定利率抵押貸款相比，可調利率抵押貸款（或稱ARMs）需要更高的PMI支付。）

然而，採購經理人指數不一定是一個永久性的要求。當抵押貸款的貸款價值比（LTV）達到78%時，透過抵押貸款本金減少和房價上漲的組合，貸款人必須降低PMI。 如果貸款價值比下降的部分原因是房屋價格上漲，請記住，您必須支付新的評估，以核實升值金額。

支付採購經理人指數的另一種選擇是使用第二抵押貸款或所謂的背負貸款。它是這樣運作的：你先獲得一筆金額相當於房屋價值80%的首套房貸，從而避免PMI，然後再獲得一筆金額相當於房屋銷售價格減去首付金額和首套房貸金額的第二套房貸。

使用上面例子中的數字，如果你要買的房子價值300000美元，你將以240000美元的價格獲得第一次抵押貸款，首付30000美元，然後以30000美元的價格獲得第二次抵押貸款。這樣就不需要支付PMI，因為第一次抵押貸款的貸款價值比是80%。然而，你現在還有第二個抵押貸款，幾乎可以肯定會比你的第一個抵押貸款利率更高。

雖然有許多型別的第二抵押貸款，較高的利率是公平的過程。儘管如此，第一次和第二次抵押貸款的總付款額通常少於第一次抵押貸款的付款額加上PMI。

權衡

綜上所述，在PMI方面，如果你用不到房屋銷售價格或價值的20%作為首付，你有兩個基本選擇：

1. 使用“獨立”的第一抵押貸款並支付PMI，直到抵押貸款的LTV達到78%，此時PMI可以被消除。
2. 使用第二抵押貸款。這將很可能導致較低的初始抵押貸款費用比支付採購經理人指數。然而，第二次抵押貸款通常比第一次抵押貸款利率更高，只有透過還清或將第一次和第二次抵押貸款再融資為新的獨立抵押貸款才能取消。大概，您會在貸款價值比達到80%或更低時這樣做，因此不需要採購經理人指數。

其他幾個因素也會影響這個決定。例如：

• 比較與支付PMI相關的可能稅收節約與支付第二抵押貸款利息相關的稅收節約。詢問你的會計關於房貸利息扣除的國稅局稅收規定。
• 比較新評估的成本，以消除PMI與。 將第一次和第二次抵押貸款再融資為單一、獨立抵押貸款的成本。請註意，利率可能會上升的風險之間的時間，最初的抵押貸款的決定和時間時，第一次和第二次抵押貸款將再融資。
• 檢查兩個選項本金減少的不同比率。
• 註意金錢的時間價值（你現在花的錢比將來花的錢要值錢）。

然而，決策中最重要的變數是房價預期升值率。如果你選擇一個獨立的第一抵押貸款，要求你支付採購經理人指數，而不是獲得第二抵押貸款沒有採購經理人指數有多快你的房子升值的點，貸款價值比是78%，採購經理人指數可以消除？這是壓倒一切的決定因素，因此，我們現在將集中討論。

欣賞：決策的關鍵

這是最重要的決定因素：一旦PMI從獨立的第一抵押貸款中剔除，你每月所欠的款項將少於第一和第二抵押貸款的總和。這引發了兩個問題。首先，要多久才能消除PMI？第二，每種選擇都有哪些節約？

下麵是兩個基於房價升值率不同估計的例子。

例一：房價升值速度緩慢

下表比較了獨立30年期固定利率抵押貸款與PMI的月付款情況，以及30年期固定利率第一抵押貸款與30年期/15年期到期第二抵押貸款的月付款情況。

抵押貸款具有以下特點：

下表估計了房價的年升值率。

請註意，當貸款價值比（LTV）透過本金減少和房價上漲的組合達到78%時，120美元的PMI付款將從第60個月（見下表）的獨立第一按揭每月付款總額中扣除。

下表顯示了第一次和第二次抵押貸款的合併月付款。請註意，每月付款是固定的。利率是加權平均數。貸款價值比僅為第一抵押貸款的貸款價值比。

使用第一和第二抵押貸款，前60個月每月可節省85美元。這等於總共節省了5100美元。從第61個月開始，獨立的第一抵押貸款在剩餘的抵押貸款期限內每月獲得35美元的優勢。如果我們把5100美元除以35美元，我們得到145美元。

換言之，在這個房價緩慢升值的情況下，從61月開始，如果沒有PMI的獨立首套房的支付優勢，再過145個月，才能恢復一、二房貸組合的初始優勢(如果考慮到貨幣的時間價值，則此時間段將延長。）

例二：房價快速升值

下麵的例子基於與上面相同的抵押貸款。不過，以下是房價升值的估計數。

在本例中，我們只顯示了這兩個選項的單個月付款表（見下表）。請註意，在本例中，PMI在第13個月有所下降，這是因為房價快速升值，從而迅速將LTV降至78%。

隨著房價快速升值，PMI可以相對較快地消除。

合併後的抵押貸款在12個月內只有85美元的支付優勢。這等於總共節省了1020美元。從第13個月開始，獨立抵押貸款的付款優勢為35美元。如果我們將1020美元除以35，我們可以確定需要29個月來彌補第一和第二抵押貸款的初始節省。

換言之，從第41個月開始，借款人選擇PMI的獨立首套房貸，財務狀況會更好(如果考慮到貨幣的時間價值，這個時間段將會延長。）

底線

如果你是一個首付不到20%的借款人，那麼是使用第一套獨立抵押貸款和PMI，還是選擇第一套和第二套抵押貸款的組合，很大程度上取決於你對房屋價值增長的預期速度。

• 如果你選擇支付採購經理人指數，一旦貸款價值比達到78%，就可以透過評估消除。
• 如果你選擇使用第一和第二抵押貸款的組合，你很可能有初始付款儲蓄。然而， 第二次抵押貸款的利率可能高於第一次抵押貸款，唯一的辦法是還清貸款或將你的第一次和第二次貸款轉為新的獨立抵押貸款。

如果你不能想出更高的首付或一個便宜的房子，根據你的時間範圍和你期望房地產市場的發展來計算你的選擇。當然，沒有什麼是完全可以預測的，但這將給你做出最有利決定的最佳機會。