没有人愿意为抵押贷款支付私人抵押贷款保险（PMI）。这并不便宜，而且增加了每月的抵押贷款成本。弄清楚你是否可以避免PMI首先要理解为什么你可能会被它困住。

贷款人在承销抵押贷款时使用的风险度量之一是抵押贷款的贷款价值比（LTV）。这是一个简单的计算方法，用贷款金额除以房屋价值。贷款价值比越高，抵押贷款的风险就越高。大多数贷款价值比大于80%的抵押贷款都要求借款人支付PMI。这是因为拥有不到房产价值20%的借款人被认为更有可能拖欠贷款。

关键要点

• 私人抵押贷款保险（PMI）可能是获得住房贷款的昂贵要求。
• 贷款价值比（LTV）大于80%的抵押贷款可能需要PMI。
• 避免采购经理人指数可以减少你每月的付款，使你的家更负担得起。
• 在选择避免PMI的路径时，房屋价值的预期升值是一个主要的决定因素。

pmi深度

例如，我们假设您购买的房屋价格为30万美元，贷款金额为27万美元（这意味着您支付了3万美元的首付款），因此贷款价值比为90%。根据你获得的抵押贷款类型，每月支付的PMI将在117美元到150美元之间(与固定利率抵押贷款相比，可调利率抵押贷款（或称ARMs）需要更高的PMI支付。）

然而，采购经理人指数不一定是一个永久性的要求。当抵押贷款的贷款价值比（LTV）达到78%时，通过抵押贷款本金减少和房价上涨的组合，贷款人必须降低PMI。 如果贷款价值比下降的部分原因是房屋价格上涨，请记住，您必须支付新的评估，以核实升值金额。

支付采购经理人指数的另一种选择是使用第二抵押贷款或所谓的背负贷款。它是这样运作的：你先获得一笔金额相当于房屋价值80%的首套房贷，从而避免PMI，然后再获得一笔金额相当于房屋销售价格减去首付金额和首套房贷金额的第二套房贷。

使用上面例子中的数字，如果你要买的房子价值300000美元，你将以240000美元的价格获得第一次抵押贷款，首付30000美元，然后以30000美元的价格获得第二次抵押贷款。这样就不需要支付PMI，因为第一次抵押贷款的贷款价值比是80%。然而，你现在还有第二个抵押贷款，几乎可以肯定会比你的第一个抵押贷款利率更高。

虽然有许多类型的第二抵押贷款，较高的利率是公平的过程。尽管如此，第一次和第二次抵押贷款的总付款额通常少于第一次抵押贷款的付款额加上PMI。

权衡

综上所述，在PMI方面，如果你用不到房屋销售价格或价值的20%作为首付，你有两个基本选择：

1. 使用“独立”的第一抵押贷款并支付PMI，直到抵押贷款的LTV达到78%，此时PMI可以被消除。
2. 使用第二抵押贷款。这将很可能导致较低的初始抵押贷款费用比支付采购经理人指数。然而，第二次抵押贷款通常比第一次抵押贷款利率更高，只有通过还清或将第一次和第二次抵押贷款再融资为新的独立抵押贷款才能取消。大概，您会在贷款价值比达到80%或更低时这样做，因此不需要采购经理人指数。

其他几个因素也会影响这个决定。例如：

• 比较与支付PMI相关的可能税收节约与支付第二抵押贷款利息相关的税收节约。询问你的会计关于房贷利息扣除的国税局税收规定。
• 比较新评估的成本，以消除PMI与。 将第一次和第二次抵押贷款再融资为单一、独立抵押贷款的成本。请注意，利率可能会上升的风险之间的时间，最初的抵押贷款的决定和时间时，第一次和第二次抵押贷款将再融资。
• 检查两个选项本金减少的不同比率。
• 注意金钱的时间价值（你现在花的钱比将来花的钱要值钱）。

然而，决策中最重要的变量是房价预期升值率。如果你选择一个独立的第一抵押贷款，要求你支付采购经理人指数，而不是获得第二抵押贷款没有采购经理人指数有多快你的房子升值的点，贷款价值比是78%，采购经理人指数可以消除？这是压倒一切的决定因素，因此，我们现在将集中讨论。

欣赏：决策的关键

这是最重要的决定因素：一旦PMI从独立的第一抵押贷款中剔除，你每月所欠的款项将少于第一和第二抵押贷款的总和。这引发了两个问题。首先，要多久才能消除PMI？第二，每种选择都有哪些节约？

下面是两个基于房价升值率不同估计的例子。

例一：房价升值速度缓慢

下表比较了独立30年期固定利率抵押贷款与PMI的月付款情况，以及30年期固定利率第一抵押贷款与30年期/15年期到期第二抵押贷款的月付款情况。

抵押贷款具有以下特点：

下表估计了房价的年升值率。

请注意，当贷款价值比（LTV）通过本金减少和房价上涨的组合达到78%时，120美元的PMI付款将从第60个月（见下表）的独立第一按揭每月付款总额中扣除。

下表显示了第一次和第二次抵押贷款的合并月付款。请注意，每月付款是固定的。利率是加权平均数。贷款价值比仅为第一抵押贷款的贷款价值比。

使用第一和第二抵押贷款，前60个月每月可节省85美元。这等于总共节省了5100美元。从第61个月开始，独立的第一抵押贷款在剩余的抵押贷款期限内每月获得35美元的优势。如果我们把5100美元除以35美元，我们得到145美元。

换言之，在这个房价缓慢升值的情况下，从61月开始，如果没有PMI的独立首套房的支付优势，再过145个月，才能恢复一、二房贷组合的初始优势(如果考虑到货币的时间价值，则此时间段将延长。）

例二：房价快速升值

下面的例子基于与上面相同的抵押贷款。不过，以下是房价升值的估计数。

在本例中，我们只显示了这两个选项的单个月付款表（见下表）。请注意，在本例中，PMI在第13个月有所下降，这是因为房价快速升值，从而迅速将LTV降至78%。

随着房价快速升值，PMI可以相对较快地消除。

合并后的抵押贷款在12个月内只有85美元的支付优势。这等于总共节省了1020美元。从第13个月开始，独立抵押贷款的付款优势为35美元。如果我们将1020美元除以35，我们可以确定需要29个月来弥补第一和第二抵押贷款的初始节省。

换言之，从第41个月开始，借款人选择PMI的独立首套房贷，财务状况会更好(如果考虑到货币的时间价值，这个时间段将会延长。）

底线

如果你是一个首付不到20%的借款人，那么是使用第一套独立抵押贷款和PMI，还是选择第一套和第二套抵押贷款的组合，很大程度上取决于你对房屋价值增长的预期速度。

• 如果你选择支付采购经理人指数，一旦贷款价值比达到78%，就可以通过评估消除。
• 如果你选择使用第一和第二抵押贷款的组合，你很可能有初始付款储蓄。然而， 第二次抵押贷款的利率可能高于第一次抵押贷款，唯一的办法是还清贷款或将你的第一次和第二次贷款转为新的独立抵押贷款。

如果你不能想出更高的首付或一个便宜的房子，根据你的时间范围和你期望房地产市场的发展来计算你的选择。当然，没有什么是完全可以预测的，但这将给你做出最有利决定的最佳机会。