几年前，我和妻子有点纠结。我们住在你能想象到的最小的两居室公寓里，有一个小婴儿，还有一个在路上。我们已经被迫在家里安排了一个孩子，但是两个？很明显我们需要一个更大的地方。

我们考虑了一个更大的公寓，但是没有一个在我们想要的位置上价格合理的公寓。说完，我们开始找房子。

老实说，我们设法以一个相当合理的价格买到了一套满足我们需要的好房子。然而，回首往事，我认识到，我们之所以能找到那所房子，纯粹是因为运气。我们在找房子、搬家和早期置业的过程中做了很多错事。

如果我能重来一次，我会做出更明智的决定，更仔细地考虑那些我没有注意到的事情。但是，不幸的是，我没有时间机器。相反，以下是我最后悔在从公寓搬到房子的整个过程中没有考虑或做的12件事。也许他们会找到和我15年前处境相同的人。

公寓提供的好处比你想象的要多

人们很容易被居者有其屋的潜在好处所吸引：你可以建立公平！你没有房东在附近鬼鬼祟祟的！一旦你还清了抵押贷款，你就再也没有月供了(好吧，除了财产税、协会费和保险）如果你想推倒一堵墙或把房间漆成紫红色，你可以对房子做任何你想做的事，去做吧！

事实上，租一套人们往往忽视的公寓其实有很多好处。首先，你不必对物业进行维护；如果有东西坏了，打电话给房东。如果你拥有自己的房子，你要么自己修理，要么给修理工打电话。无论哪种情况，你都得花钱买零件（至少）和劳力（如果你请人帮忙的话）。即使是最便宜的房产，租房者的保险也要比房主的保险便宜得多，租房者也不必为房产税或协会费等费用买单。另外，像割草、除草、修剪树木这样的任务可能根本就不在你的关注范围之内——它们只是被处理好了。

所有这些费用加起来，他们应该考虑到抵押贷款和租金之间的比较。考虑到这一点，在你考虑购买之前，先花点时间用一个像《****》这样的“租还是买”计算器。反复计算这些数字，确保你从买房中获得的经济利益大于从租房中获得的经济利益。

20%的首付很好，但不是必需的

传统观点认为，未来的房主应该计划在绝对最低20%的首付。但这并不能反映实际买房的现实：Bankrate.com报道称，2020年的平均首付约为12%。如果有那么多人的存款低于20%，那么具体的数字是从哪里来的呢？

这与私人抵押贷款保险（PMI）有关，银行要求那些首付不够大的买家购买PMI。采购经理人指数保护金融机构贷款给你的钱，如果你拖欠你的抵押贷款，大多数贷款要求它的首付低于20%。你负责购买采购经理人指数（PMI）保单并支付保费，保费通常在每年贷款总额的0.5%到1%之间。对于一套价值35万美元的房子来说，除了你的抵押贷款外，每年的租金是1750-3500美元（或者每月145-290美元）。但一旦你还清了20%的抵押贷款，你就可以取消你的PMI了(除非你有联邦住房管理局的贷款，在这种情况下，你必须再融资，以非联邦住房管理局贷款第一。）

如果采购经理人指数听起来像是银行强迫那些没有“足够”钱的人提前支付额外的钱，因为有一天他们的钱可能会比现在更少，那么，你没有错。然而，就像买房的每一个环节一样，这很复杂。如果避免采购经理人指数对你来说真的很重要，攒20%的首付可能是值得的。如果你能在未来一两年内付得起首付，住上自己的房子，这对你来说真的很重要，那么PMI就能实现这一目标。每种选择都有优缺点，根据你的目标、财务状况和所在地区的房价，这两种选择中的任何一种都适合你。

位置和大家说的一样重要

这一点你可能已经理解了，但我在这里再次强调：地理位置非常重要。无论你决定住在哪里，你都可能从那个地方通勤到你工作的地方。这种通勤将以金钱和时间的形式产生成本，只要你有那份工作，这种成本就会每天重复。

如果你住得离工作很近，那就太好了：你可以步行或骑自行车去上班，这样你的通勤成本几乎为零。如果你离得远一点，但是住在有交通系统的地方，你可以坐公共汽车或地铁；你得付一些公共交通费，但在大计划中还是相当便宜的。但是，如果你住在一个没有公共交通系统的地区，或者你住得离工作地点太远，以至于你不得不开车，那么你就需要一辆车，而且车很贵。据美国汽车协会估计，新车购置的平均成本为每年9282美元。这包括保险、燃料、维护、许可证和登记、折旧和贷款利息(平均每年920美元的贷款利息就占了2020年拥有成本的近40%。）。

换言之，在错误的地方买房会使你每年的通勤费用从0美元增加到9000美元以上。这实际上是每月700美元的住房开支——我们甚至不谈论每天消耗的时间。开车去上班不一定是一个破坏者，但当你决定是否搬家时，这绝对应该是你数学的一部分。

四处购买抵押贷款，然后获得预先批准

我和妻子四处逛街买抵押贷款，但这主要是看几个广告抵押贷款利率，然后迅速选择一个金融机构合作。我们应该做的是与几家不同的银行会面，讨论抵押贷款的选择，看看他们愿意为我们预先批准什么样的贷款。

预先批准给你一美元的金额，你可以放心地购物，而不必回去得到批准。这实际上是你找房子的预算，它使整个过程更容易。这需要一些时间，但现在就花时间：如果你能找到一家银行，将你的利率下调0.25%，并预先批准你的贷款，它将偿还巨大。即使是那一点点钱，也抵得上好几个小时的银行会议。

选择住房时尽量少

当你在找房子的过程中，很容易被那些装饰和家具都很好的大房子吹走。它们看起来不错。它们很宽敞。与装饰质量较低的小户型相比，它们的光芒四射。

问题是，你为那些更好的元素付出了代价，你付出了很多。我的建议？从底部开始慢慢往上爬。不要一开始就看你预先批准的高端住宅。如果你像我们一样这样做，你会发现自己很自然地倾向于低价房：你的比较基础变成了昂贵华丽的房子，最终可能会像一个经济重担缠在你的脚踝上。相反，先看看低端的房子，看看有没有适合你的需求的房子。如果你找不到合适的价格，你可以慢慢地开始提高价格上限，寻找更昂贵的房子。

如果可以的话可以得到15年的抵押贷款

在15年期的抵押贷款过程中，你最终将向银行支付30年期抵押贷款利息的三分之一。这是因为15年期的抵押贷款不仅期限更短（意味着你每个月要付更多的本金），而且利率更低。

那么，为什么人们还要抵押30年的贷款呢？原因很简单：他们的月供较低。尽管从长远来看，这些小额贷款的成本更高，但人们通常会看到15年期抵押贷款的大额贷款，然后放弃，认为自己负担不起。

如果你害怕15年期抵押贷款的月供，那么选择同样金额的30年期并不一定更好。你应该买一套你能买得起的房子，而且贷款期限再长也改变不了这一点。除非你有某种令人难以置信的理由选择30年期抵押贷款，否则你应该得到15年期抵押贷款。

将债务支付保持在你实际工资的40%

这是一个很好的财务健全的经验法则：把你已经存在的债务每月支付，并将它们添加到每月支付的15年期抵押贷款。如果总收入超过你每月带回家工资的40%，你将自己置于一条非常危险的财政钢丝上，你应该强烈地重新考虑购买那套房子。

这是一个我们几乎要做出的愚蠢举动的例子，只是我们被我们合作的信用社的一位贷款官员直接救了出来。在确定我们的预批准方面，她工作的头号数字是我们的每月预算，她不允许我们超过债务总额的40%。因此，她预先批准了我们的贷款与支付低于40%的门槛。如果没有那位细心的信贷员，我们可能会陷入一片混乱，因为我们本来愿意借更多的钱买更大的房子。

翻页比电视上看起来要费劲得多

一个潜在的居者有其屋的途径是“翻转”房子的想法购买它，投入一些工作，然后**它的利润。它当然可以赚钱，但你应该知道，它也是一个巨大的时间池。

在你开始之前，考虑一下如果你接受这样一个项目，你会投入很多时间。如果在这个过程中，你要翻动的房子也是你的主要居所，那么你就给这个等式增加了更多的挑战。如果你知道自己在做什么，并且有一些好的木工和杂工技能，你就可以在不失去理智的情况下盈利。但如果你缺少这些，就不会顺利。你冒着损失大量时间和金钱的风险。

当你搬家的时候手上有一大笔现金

在你搬家之前的几个月里，不要把所有的现金都投入到首付或结帐成本中。为你搬进来时不可避免的一大堆开销预留一些。

你会发现你需要很多东西，尤其是那些以前由房东提供的东西：割草机（或割草机服务）、各种工具、电器、家庭小修用品，可能还有一些家具。不管你多么节俭，这些成本都会增加。当你第一次入住时，不要累积信用卡债务，而是直接用一些储蓄来支付这些费用。你会非常高兴你做到了。

先用基本家具“填满”房间，然后升级

如果你从一个公寓搬到一个房子里，一些房间一开始看起来非常稀疏。很有诱惑力去往里面装满家具，特别是坐的地方，这没什么错。聪明点就行了。

我强烈建议从低端和二手家具开始，以占据一些空间，尽可能廉价地消除那种“空虚”的感觉。然后，慢慢升级家具，因为你认为合适（和必要的）。如果你做得慢一些，你就可以自掏腰包，而不必额外支付信用卡利息，也不必把应急基金或其他储蓄置于风险之中。

以“一进一出”的政策与混乱作斗争

一旦你为你的新家买了一些真正的必需品，对所有东西都采取“一进一出”的政策。如果你带来了一件物品，你需要通过**来摆脱同一类型的物品。把它用在书、衣服、小玩意、工具、厨房用品、玩具和任何你喜欢收集的东西上。

如果没有这样的政策，你可以很快地填补所有额外的空间在你的新地方，所以它就像旧的杂乱无章。你也会发现自己处在一个更难移动，更难重新安排东西的位置，而且通常有一个没有杂乱的家。这样一项政策的另一大好处是它能让你口袋里有钱。你会对你买的东西有很强的选择性，这意味着你的总体花费会减少。当你真的花钱的时候，它将用于质量升级，而不仅仅是大量的东西。

认识你所有的邻居

这是一个最强大的提示，任**的业主。认识你新邻居的人，或者至少认识你自己房子里的每个人，是很容易的。如果你在外面看到他们，就顺便过来介绍一下你自己。一旦你安顿下来，如果你愿意的话，邀请他们中的一些人过来吃烧烤，或者吃顿晚餐（一旦可以安全地再次在室内招待客人）。

与你的邻居建立互利的关系是非常有益的。一个好邻居是一个借书的图书馆，一个咨询的来源，一个入侵者警报，一个包裹取回援助，一个紧急保姆，甚至是一个潜在的终身朋友，所以不要害羞。这并不意味着你必须马上和每个人成为最好的朋友，但是和邻居保持良好的关系会让生活变得更加轻松和愉快。

我和妻子在购买、搬进和安顿我们现在的家时，以各种方式搞砸了所有12个策略。他们不是有意识的错误，只是我们犯的错误，因为我们还不知道我们在做什么。如果我要重来一遍，我会从一开始就努力做到。希望你也能这么做。

本文最初发布于2016年8月8日。它于2021年3月31日更新，以反映tl80当前的风格指导方针，以及抵押贷款保险和车辆拥有成本的变化。