如果你想买第二套房子度假，租房收入，或者最终的退休居所，那么利用所有可用的税收优惠在经济上是有意义的。拥有第二套住房的成本可以通过抵押贷款利息、房产税和租赁费用的税收减免而显著降低。

《减税和就业法案》（TCJA）改变了税收减免的工作方式，比如降低抵押贷款利息扣除额。尽管如此，即使有了这些改变，还是有一些有用的税收减免，可以帮助人们更实惠地拥有第二套住房。下面是一个简短的概述。

关键要点

• 如果你逐条列出扣除额，那么你的抵押贷款利息很可能可以免税到一定的限额。
• 根据第二套住房是个人住宅还是出租房产，不同的规则适用于抵押贷款扣除。
• 你可以扣除房屋净值贷款利息，但只有当资金用于改善住房。
• 你可以扣除第二套房子的房产税，但有一定的限制。
• 《减税和就业法案》改变了税收减免的效果。

抵押利息扣除额

抵押贷款利息扣除长期以来一直被誉为一种使拥有一套房子更实惠的方法。TCJA于2017年12月签署成为法律，它改变了你可以通过扣除主要住房和第二套住房的抵押贷款利息节省的金额。

在大多数情况下，单身人士和已婚人士共同申请可以扣除高达75万美元的全部抵押贷款利息。这适用于任何个人住宅，无论是您的第一个或第二个。之前的限额是100万美元的抵押贷款债务，这仍然适用于2017年12月16日之前的住房贷款。

不同的税收规则适用于抵押贷款扣除取决于你的第二个家是被视为个人住宅还是出租财产。在租房方面，一年中你租房的比例与你自己居住的比例也会起作用。

1:36

第二套住房业主的税收减免

个人住宅利息扣除

如果你的第二套房产是个人住宅，那么你有资格扣除抵押贷款利息，扣除方式与你的第一套住房相同，如果你是单身或已婚人士，扣除金额高达75万美元。如果你已婚并单独申请，限额是37.5万美元。

要获得扣除资格，抵押贷款必须是您拥有的合格住房上的担保债务，并且您必须通过提交附表a逐项列出您的扣除额。

100万美元的抵押贷款利息限额将在2025年TCJA到期时恢复，除非立法者采取行动维持法律。

出租房屋利息扣除

如果你想对出租房产进行税收减免，规则就很复杂了。重要的是你是一年中的一部分还是一年中的全部租出房产，以及你多久将房产用于个人用途。您对物业的使用将分为三类：

一年租不到15天的房子

您可以在纳税年度内租房不超过15天，而无需向国税局申报收入。房子被视为私人住宅，这意味着你不能扣除租金。但你可以扣除抵押贷款利息和财产税，你会与任何住房。

即使你以每晚10000美元的价格租了房子，这一特殊规定也适用。《国内税收法》第280A（g）条规定，只要房子的年租期少于15天，这笔钱就不需要计入你的总收入。

一年租14天或以上的房子，你很少使用

如果您的房屋每年租赁14天或以上，并且您自己对该房屋的个人使用每年不超过14天，或不超过房屋租赁天数的10%，则您的房屋被视为租赁财产，而不是个人住宅。

如果您符合这一要求，那么物业的收入将列为租金收入。您还可以扣除租金费用，包括抵押贷款利息、物业税、保险费、支付给物业经理的费用、水电费和物业折旧。但是，您必须将这些费用分摊到您的个人使用和租赁时间之间。

值得一提的是，花在修缮房屋上的时间不算作私人使用。如果您留在您的酒店进行维护，则有可能超过14天的限制。计划通过保留收据来记录你的维护活动，以证明你在那些日子不仅仅是度假。

你使用物业超过14天，很少出租

如果您每年在该房产停留超过14天，或超过该房产租赁总天数的10%，则第二套住房被视为个人住宅。这意味着你可以扣除抵押贷款利息和财产税，你会与任何房屋，但你不能要求租金损失。如果您的家庭成员使用该房产（包括您的配偶、兄弟姐妹、父母、祖父母、子女和孙子孙女），那么这些日子将被视为私人日子，除非您在这些家庭逗留期间收取公平的租金。

房屋净值贷款利息扣除

除了按揭利息扣除外，你还可以注销房屋净值贷款的利息。然而，TCJA也改变了这些规则。

以前，你可以从房屋净值中借款，并扣除利息，而不管这些收益是用来还清信用卡、度假还是购买第二套住房。现在，你可以扣除房屋净值债务利息，只有当资金被用于“购买，建设，或大幅改善纳税人的房子，保证贷款。”此外，根据旧的规则，贷款必须由你的第一或第二个家，不能超过房子的成本。

根据这些规定，如果你想扣除第二套住房的利息，那么你必须有抵押贷款。如果你在你的第一套房子上用权益借款来为购买第二套房子提供资金，那么这个利息不能扣除。与抵押贷款一样，如果你是单身或已婚共同申请，你可以扣除高达75万美元的房屋净值债务利息（如果已婚单独申请，则扣除37.5万美元）。

这个限额适用于你所有的抵押贷款和房屋净值债务。如果你已经有75万美元或以上的抵押贷款债务，那么你就不能要求扣除利息的房屋净值贷款超过这一数额。

房产税扣除

你可以扣除你第二套房子的房产税，就这点而言，你拥有多少房产都可以。然而，在这里，TCJA也带来了影响这些扣除额的变化。

你不能再扣除你为你所拥有的不动产支付的全部财产税。现在，州税和地方税（包括财产税和所得税）的扣除额限制在每个纳税申报表10000美元以内，如果你已婚并单独申报，则为5000美元。许多购买第二套住房的人在购买第一套住房时可能已经超过了这一限制，因此他们不会从第二套住房中看到额外的税收节省。

卖掉你的第二套房子

如果你卖掉了你的主要住所，那么法律允许单一纳税人从你的收入中扣除高达25万美元的资本收益。结婚并共同申报的夫妇可以排除高达50万美元的资本收益。但是，这仅适用于主要住宅的销售。当你卖掉第二套房子时，你必须为你的全部利润缴纳资本利得税。

把你的第二个家变成第一个家，你就有可能减少资本收益的损失。首先，在**第二套房产之前的五年中，你至少需要在其中居住两年。这将使该物业成为您的主要住所。此外，为了获得排除资格，您不能在**新的主要住宅之前的两年内，在**另一套住宅时采取资本收益排除。

1031个交易所

如果你的第二处房产是为商业或投资而持有的，你也许可以根据1031交易所推迟缴纳资本利得税。这种交易被称为同类交易，包括**房产，并用类似房产进行置换。一旦您**了初始财产，您必须在45天内确定其替换财产，并在180天内获得。资本利得随后被推迟到置换房地产被**（尽管有可能通过进一步类似的交易继续推迟征税）。

要获得同类交换的资格，必须满足几个条件。纳税人必须拥有至少两年的财产**前。在**前的两个12个月期间，纳税人必须至少租用该房产14天。此外，纳税人每年个人使用房产的时间不得超过14天，或房屋租赁天数的10%。

最后，置换财产还必须满足以下条件：同类交换后至少持有两年；每年至少租用14天；每年用于个人娱乐的时间不得超过14天，或房屋租赁天数的10%。

由于税法复杂且周期性变化，建议咨询合格的房地产税务专家，他们可以解释相关的税务含义和法律，并帮助您确定最有利的所有权策略。

底线

如果经济上可行的话，拥有第二套住房可以是度假或租房的绝佳投资，也可以在退休期间提供一个合适的主要住房。但是，因为拥有任何一套房子都会带来巨大的经济负担，从抵押贷款和税收到维护和维修，所以了解第二套房子的税务含义对您最有利。