雷曼兄弟（Lehman Brothers）倒闭和随之而来的金融危机已经过去10年了，经济似乎正在蓬勃发展。股市刚刚创下了现代史上最长牛市的纪录，在经历了3453天（近9年半）的牛市之后，没有出现重大调整。今年早些时候，美国失业率降至3.8%，创18年来新低。

房地产是导致大萧条的危机的核心。但现在，在很大程度上，房地产市场也很火爆：价格上涨，库存下降，贷款标准放松，使更多的人获得抵押贷款成为可能。根据最近FICO研究博客的一篇文章，“围绕新产生的抵押贷款观察到的第一个明显趋势是，随着我们离经济大衰退越来越远，承销标准似乎有所放宽，越来越多的消费者因此获得抵押贷款。”

住房危机101

不过，对于住房来说，这10年是坎坷的。回想一下引发这场危机的劣质贷款做法：在崩溃前夕，住房过剩促使贷款机构向几乎所有愿意在虚线上签字的人发放贷款——即使个人显然无法偿还——只是为了填补过剩的库存。向没有收入、没有工作、没有资产的借款人发放的忍者贷款非常猖獗，广泛发放的2/28次级可调利率抵押贷款（ARM）使借款人破产。这些贷款在头两年给了借款人低于市场的“戏谑”利率，之后利率飙升至更高的利率，往往使还款负担不起。

从2006年第一季度到2012年，这些次级抵押贷款的止赎开始率远远高于固定优质贷款、优质抵押贷款、次级固定贷款和联邦住房管理局贷款，如抵押贷款银行家协会的下表所示。在同一时期，次级抵押贷款的拖欠率也最高。

这些贷款产生的债务被重新打包成可投资产品，包括抵押贷款支持证券，**给银行、对冲基金、保险公司、养老基金甚至富人。当借款人开始拖欠贷款时，对任何买卖抵押贷款支持证券的金融机构（或个人）来说都是灾难性的。其后果帮助颠覆了整个金融业。股市崩盘，银行倒闭，房价暴跌，数百万人失去了工作，他们的退休储蓄和他们的房子大裂缝。

今天的房价

房地产数据公司CoreLogic的一份特别报告显示，全国房价指数在2006年4月见顶，2011年3月达到最低点（约在衰退正式结束两年后），2017年10月又回到峰值。内华达州在经济衰退期间降幅最大，房价下降了60%。亚利桑那州和佛罗里达州紧随其后，分别下降了51%和50%，如CoreLogic的下表所示，该表显示了部分州最大和最小的峰谷降幅。

CoreLogic首席经济学家Frank Nothaft表示：“在2011年终于触底之后，房价开始缓慢回升，回到现在的水平。”更大的需求和更低的供给，以及蓬勃发展的就业市场，使得一些受冲击最严重的房地产市场推高了房价。然而，许多仍没有恢复到崩溃前的水平。”

虽然许多州已经恢复到危机前的价值观，但这并不都是好消息。自金融危机以来，更严格的贷款标准使人们很难获得抵押贷款，一些业内人士认为，这导致库存和价格收紧，远超危机前的峰值。

面对高房价、严格的贷款标准以及来自所有现金买家的竞争，许多购房者现在除了租房别无选择。根据城市研究所的数据，在包括旧金山在内的一些大都市地区，只有25%的居民有能力买房。事实上，根据房地产网站Zillow的数据，在2006年至2016年间，美国50个最大城市的租房者比例有所上升。如今，租房的人口比例达到了1965年以来的最高水平。

房地产评估咨询公司Miller Samuel的首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan Miller）说：“我们真的处于宿醉阶段。”价格上涨并不意味着我们已经复苏[市场]仍然扭曲，这是因为信贷条件。”

负担能力取决于市场

当房地产市场在2006年4月达到顶峰时，美国近三分之二人口最多的地铁区域被列为高估，只有五个地铁区域被认为低估，仅占1%。2011年3月，市场触底反弹，只有27个市场被认为估值过高，占人口最多的地铁地区的7%。CoreLogic的数据显示，如今（截至2017年12月，最新的可用数据），美国人口最多的地铁地区在估值过低、估值过高和估值过高的市场之间几乎处于均衡的水平，这意味着，在“长期、可持续的水平上，由可支配收入等当地市场基本面支撑”。