加拿大房主的税法与美国的税制大不相同。值得注意的是，主要私人住宅的抵押贷款利息不可免税。 然而，所有**房屋的资本利得都是免税的。

但加拿大人有办法有效地扣除抵押贷款利息。

财务目标

首先，有两个基本定义：

• 你的净资产是你的资产减去任何负债。为了增加你的净资产，你必须增加你的资产或减少你的负债，或两者兼而有之。
• 你的自由现金流是指在支付所有费用和债务后剩下的现金量。为了增加你的现金流，你必须少花钱，找一份薪水更高的工作，或者少交税。

让我们来看看一个策略，它可以帮助你通过建立一个投资组合来增加你的资产，通过更快地偿还抵押贷款来减少你的债务，通过支付更少的税来增加你的现金流。实际上，你将同时增加你的净资产和现金流。

战略

每次你支付抵押贷款时，一部分用于支付利息，其余部分用于支付本金。这种本金支付增加了你在家里的权益，可以借，通常比无担保贷款利率低。

如果借来的钱被用来购买一项产生收入的投资，贷款的利息可以免税，这使得贷款的实际利率更好。

这一策略要求房主将每笔抵押贷款的本金部分借回来，并将其投资于产生收入的投资组合中。根据加拿大税法，为赚取收入而借款支付的利息可以免税。

随着时间的推移，你的总债务仍然是一样的，因为本金付款是借回每次付款。但其中很大一部分变成了免税债务。换句话说，这是“好”的债务。而且，不可扣除债务或“坏账”的余额更少。

为了更好地解释这一点，请参考下面的示例，您可以看到每月1106美元的按揭付款包括612美元的本金和494美元的利息。

正如你所看到的，每一笔付款都会减少612美元的贷款。在每一笔付款之后，612美元就会被借回来投资。这使得总债务水平保持在10万美元，但贷款中可抵税的部分会随着每次付款而增长。从上图可以看出，在实施这一策略一个月后，99388美元仍然是不可扣除的债务，但612美元现在可以免税。

这一策略可以更进一步：所支付利息的免税部分每年产生一笔退税，然后可以用来支付更多的抵押贷款。这项抵押贷款付款将是100%本金（因为这是一个额外的付款），并可以借回全部投资在同一个创收投资组合。

策略中的步骤每月和每年重复，直到你的抵押完全可以免税。从上一个数字和下一个数字可以看出，抵押贷款仍然保持在10万美元，但可抵扣部分每月都会增加。另一方面，投资组合也在增长，通过每月的贡献以及它所产生的收入和资本收益。

如上所述，一旦最后一部分本金被借入并投资，一个完全免税的抵押贷款就会发生。所欠债务仍为10万美元；然而，现在这100%是免税的。在这一点上，所收到的退税也可以进行投资，以帮助提高投资组合的增长率。

好处

这一战略的目标是增加现金流和资产，同时减少负债。这为实施战略的个人创造了更高的净资产。它还旨在帮助你更快地成为无抵押贷款和开始建立一个投资组合的速度比你本来可以有。

让我们更仔细地看一下：

• 更快地免除抵押贷款。 从技术上讲，当你的投资组合达到你未偿还债务的价值时，你就没有抵押贷款了。这应该比传统的抵押贷款更快，因为投资组合应该随着你偿还抵押贷款而增长。用减税所得支付的抵押贷款可以更快地偿还抵押贷款。
• 建立一个投资组合，同时支付你的房子。 这是开始储蓄的好方法。这也有助于释放现金，否则你可能无法投资之前还你的抵押贷款。

案例研究

下面是对两对加拿大夫妇的经济影响的比较，一对用传统的方式还清抵押贷款，另一对用免税策略。

一对夫妇买了一套价值20万美元的房子，10万美元的抵押贷款按6%的比例在10年内分期偿还，每月支付1106美元。抵押贷款还清后，他们将未来5年支付的1106美元投资，年收入8%。15年后，他们拥有了自己的房子，拥有价值81156美元的投资组合。

B夫妇买了一套价格相同的房子，按揭条件相同。每个月，他们都把本金借回来投资。他们还使用每年从利息的免税部分获得的纳税申报表来偿还抵押贷款本金。然后他们把本金借回来投资。9.42年后，抵押贷款将是100%的良好债务，并将开始产生2340美元的年度退税假设边际税率（港铁）为39%。15年后，他们拥有了自己的房子，投资组合价值138941美元，增长了71%。

一句警告

这种策略并不适合所有人。以你的房子为抵押借款在心理上是困难的。更糟糕的是，如果投资不能产生预期的回报，这种策略可能会产生负面的结果。

如果房地产或投资市场（或两者）出现恶化，通过重新借入房屋的股本，你正在消除你的安全缓冲。

通过在未注册账户中创建创收投资组合，您还可能面临额外的税务后果。

你应该咨询专业的财务顾问，以确定这个策略是否适合你。如果是这样的话，请专业人士帮助你根据自己和家庭的个人经济状况进行调整。