你可以考虑再融资你现有的房屋净值贷款有几个原因。你可能想通过降低利率或延长贷款期限来减少每月的还款。或者你可能想缩短你的贷款期限，这样从长远来看，你将支付更少的总利息，更快地摆脱债务。你甚至可能想从你的房屋资产中拿出更多的现金用于一个大的用途或改造。

不管你的理由是什么，以下是你的选择和你在每种情况下需要采取的主要步骤。

关键要点

• 当再融资的房屋净值贷款，如果你也想再融资你的第一按揭，套现再融资是一种方式。
• 如果你对你的第一次抵押贷款感到满意，那么你应该简单地为你现有的房屋净值贷款再融资。
• 无论哪种情况，拥有良好的信用评分和较低的贷款价值比（LTV）都是获得最佳再融资条件的关键。

方案一：套现再融资

如果你还想为你的第一笔抵押贷款再融资，那么从贷款中提取现金是再融资的好方法。当你的新贷款结束时，一部分收益将用于偿还你的第一笔抵押贷款，而变现部分将偿还你的旧房净值贷款。如果你有足够的股票价值，你甚至可以赚到一些额外的现金。

人们在购买汽车或装修服务等大宗商品时会选择现金支付，因为房屋净值贷款的利率通常会低于个人贷款或汽车贷款。事实上，如果贷款收益用于修理或升级你的房子，利息甚至可以在某些情况下免税。

为什么这个选择可能是正确的

在考虑为你的第一笔抵押贷款再融资是否合理时，问自己以下问题：

• 你有没有一个可变利率的贷款，你想变成一个固定利率前利率上升？
• 你们有固定利率的贷款吗？利率比现在高吗？
• 你有没有联邦住房管理局（FHA）的贷款，那是你当时唯一有资格申请的，但现在你的情况有所改善，你想有一个不太贵的常规贷款，没有抵押保险（PMI）？

正如有几个原因，你可能想再融资房屋净值贷款，有很多原因，你可能想再融资你的第一次抵押贷款。存钱或者从一笔不可持续的贷款中获得一笔你能更好管理的贷款应该是你的主要考虑。

确定资格

为了有资格获得现金再融资，你必须拥有至少六个月的房子。你需要有足够的房屋净值来偿还你第一次抵押贷款的本金余额，偿还你在房屋净值贷款中所欠的债务，支付结算成本，并且仍然拥有你房屋中至少20%的剩余股权。

放贷者通常会将他们所获得的房利美或房地美抵押贷款变卖。要做到这一点，他们必须遵循房利美或房地美的贷款准则。房利美不会购买贷款价值比（LTV）高于80%的单套主要住宅（即你的房子）的套现再融资贷款。 如果您有高余额贷款（限额因县而异），您的贷款价值比不能高于60%。如果您在过去六个月内已将房屋挂牌**，则允许的最高贷款价值比为70%。

你还需要一个约640至680的最低信用评分，这取决于你的贷款价值比。 了解贷款人可能有自己更严格的标准，并要求更高的信用评分。

按揭贷款歧视是非法的。

贷款价值比要求：一个例子

下面是一个典型的套现再融资（要求80%的贷款价值比）的贷款价值比要求的例子。假设你的房子价值30万美元，那么你需要在进行现金再融资后剩下6万美元的股本。这意味着你的第一次抵押贷款加上你的房屋净值贷款总额不能超过24万美元。

这是很好的理解如何计算工作，但你也可以利用几个免费的网上提款再融资计算器之一，做你的情况下，迅速和无误的数学。

为了弄清楚你有多少股权，你的贷款人会要求进行评估，这将花费你几百美元。

期末成本

选择套现再融资方案的一个缺点是，与第一次抵押贷款相关的结算成本通常比与房屋净值贷款相关的结算成本高得多。如果你是再融资来省钱，你需要弄清楚你的盈亏平衡期，看看有多少个月，你需要有新的贷款之前，你出来提前结束成本。盈亏平衡期越短越好。

你的贷款人可能会让你也资助你的结帐费用，这在短期内减轻了这一额外费用的刺痛，而他们将被纳入你的每月付款。然而，如果你的目标是长期少花钱，那就提前支付。否则，你将支付利息，直到你的贷款还清。

作为另一种可能性，如果你是再融资一个相对较小的抵押贷款余额，找到一个贷款人，提供一个特殊的产品。以美国银行为例，该行对余额低于15万美元的银行提供“智能再融资”，无需结算成本。

方案二：再融资成新的房屋净值贷款

如果你对你的第一次抵押贷款感到满意，或者如果你不需要拿出额外的现金作为贷款，你可能会考虑再融资与新的房屋净值贷款。

为什么这个选择可能是正确的

你可能想得到一个新的贷款，数额与你目前欠你的贷款，以节省资金与较低的利率或较短的期限。如果你想借更多的钱来支付新的开支，你可能会对新的贷款感兴趣。或者你可能想得到一个新的贷款期限更长，使你的月供更负担得起，记住你会付出更多的利息，从长远来看，这样做。不过，如果你还款有困难的话，这是一个比拖欠现有贷款更好的选择。

确定资格

同样，您将需要满足最低贷款价值比要求的资格，但这些要求是较低的房屋净值贷款比套现再融资。贷款人的要求各不相同，但如果你属于信用合作社，例如，你可以借到高达90%甚至100%的房屋价值，特别是如果你有良好的信贷和贷款条件是有利的。

你还需要一个信用评分至少620为房屋净值贷款，虽然你的利率将相当高的分数低。贷款利率最高的是得分在740分以上的借款人。贷款人往往支付大部分或所有的房屋净值贷款关闭成本，除非你关闭贷款提前，在头24至36个月，在这种情况下，你必须偿还贷款人几百至几千美元的关闭成本，取决于你的位置和贷款规模。

房屋净值贷款和套现再融资的利率通常比简单的第一笔抵押贷款再融资要高，后者的利率通常比前者高。

房屋净值贷款与套现再融资

从几个贷款人获得报价，看看如何在一个新的房屋净值贷款利率相比，做一个现款再融资，假设你有兴趣和资格的两个选项。

一般来说，房屋净值贷款和套现再融资的利率高于简单的再融资的第一按揭，而套现再融资有时有较高的利率比房屋净值贷款。在这两种情况下，利率将取决于您的贷款价值比和您的信誉。

无论是现金再融资或新的房屋净值贷款，你必须满足所有通常的抵押资格标准，如有足够的收入和足够低的债务，使拟议的每月付款，稳定的就业历史，良好的信用评分。你还需要提交证明文件才能获得财务资格。

收集你最近的两份银行对账单、工资单、W-2和联邦纳税申报单；业主保险申报页；贷款人要求的洪水保险申报页（如适用）；以及最新的抵押贷款和房屋净值贷款报表。准备好按照贷款承销商的要求提供其他文件，特别是如果你是个体户的话。

底线

最终，这是由贷款人来决定你是否有资格获得现金出再融资或新的房屋净值贷款。你可能有资格与一些贷款人，而不是其他人，因为贷款标准有所不同。与银行、抵押贷款经纪人、网上贷款机构和信用合作社合作，寻找最佳交易。