第1部分 2的第1部分：了解基本要素

1. 1了解为什么你的抵押贷款还款额不等于你目前的余额。你的对账单上说你最近的余额是12,250美元，但你的还款额（关闭抵押贷款所需的金额）却写着12,500美元。你可能会认为有一些复杂的财务公式在起作用（当然，这些公式会让你花钱），但事实上，答案很简单：抵押贷款是以欠款方式支付的。也就是说，你用七月份的付款来支付六月份的利息。这个过程从一开始就开始了，在关闭时。例如，如果你在6月结清，你的第一次付款要到8月才到期，其中包括7月的利息。因此，为了确定你的还款额，必须计算自你上次付款以来的应计利息，并将其加入你的余额。这笔利息通常要到下一个账单日才会加到你的余额中。

2. 2收集计算所需的信息。为了确定还款金额，无论是使用计算程序还是自己计算，你都需要知道关于你的抵押贷款的一些基本数字。所有这些数字都可以在你的报表或其他贷款文件中找到。其中包括：你贷款时的总金额（例如，20万美元）。年利率（例如，3%，或0.03）。要自己计算，你需要用这个数字除以12（0.03/12=0.0025），因为抵押贷款的利息是按月复利的。贷款期限内的总付款数，对于每月付款，是年数乘以12（例如，20年=240次付款）。

3. 3如果你不愿意锻炼你的数学肌肉，请考虑在线计算器。计算并不复杂，但打入几个数字并按下 "计算 "肯定更容易。搜索 "抵押贷款还款计算器 "将提供几个有用的结果。然而，请注意，你可能会发现你的最终结果有轻微的变化，可能只有几分钱，但足以让你在试图进行最后付款之前，始终与你的贷款人确认你的还款额。使用两个这样的在线计算器，以20年3%的年利率贷款20万美元，剩余5年，产生的还款结果分别为61729.26美元和61729.33美元。

4. 4如果你打算做最后一次付款，请联系你的抵押贷款机构。避免做出你认为是抵押贷款的清偿，却发现你还欠几美元或几美分，使你的抵押贷款继续存在并产生利息。通过电话或在线联系你的贷款人；有在线账户管理的贷款人可能有一个页面让你提出要求。你可能会在一周后收到你的还款金额。你会被要求选择一个确定还款的具体日期。如果你想做最后的付款，你将需要完成某种版本的付款表格（在线或通过邮件），其中有准确的应付金额和这个金额作为最后还款的有效时间框架。一些贷款人甚至可能在你的月度报表上包括一个还款金额。

第二部分第二部分：进行计算

1. 1仔细列出公式。它起初看起来相当不容易，但一旦你插入了你的数字，数学就相对简单了。请确保准确复制公式，否则你的结果可能会有很大不同。该公式为B = L [(1 + c)^n - (1 + c)^p] / [(1 + c)^n (- 1)] ，其中：B = 应付余额（美元）L = 贷款总额（美元）c = 利率（年利率/12）n = 总付款（年x 12为每月付款）p = 到目前为止已付款的数量

2. 2插入你的数字。使用与在线计算器相同的例子，一个20年的20万美元的抵押贷款，3%的利息，还有5年，这样出现：B = 200,000 [（1 + 0.0025）^240 - （1 + 0.0025）^180] / [（1 + 0.0025）^240（-1）]记住，3%的年利率（0。03）被除以12，因为它是按月复利（c=0.03/12=0.0025）。20年的月供是240（n=20×12=240），到目前为止15年的付款是180（p=15×12=180）。

3. 3 给你的数字加权。在公式中三次出现的0.0025中加上1后，你需要将所得的1.0025提高到240次方（两次）和180次方（一次）。一个好的计算器将在这里派上用场。1.0025^240 = 1.820754995321.0025^180 = 1.56743172467B = 200,000(1.82075499532 - 1.56743172467) / (1.82075499532 - 1)

4. 4从内部进行减法。一旦你完成了这一步，这个公式就会显得更容易管理，而且会更接近于完成。1.82075499532-1.56743172467=0.2533232706521.82075499532-1=0.82075499532B=200,000(0.253323270652 / 0.82075499532)

5. 5除以，乘以，然后征服。0.253323270652 / 0.82075499532 = 0.308646638883200,000 x 0.308646638883 = 61729.3277766因此，你的回报金额为61729.33美元。

• 在出售房产之前，你必须得到一份抵押贷款偿还的报价。你在销售中赚到的钱将首先用于支付还款，然后用于所有其他相关费用和卖方负责的成交费用。在这些费用之后，你将收到任何剩余的钱。