第1部分第1部分（共4部分）：奠定基础

1. 1比较不同类型的属性。说到投资建设前房地产，你有多种选择。首先，房产可能是未开发的“原始”土地，而当前所有者没有进行任何规划或改进。然而，开发自有物业可能会被划为分区或全面规划，公用设施和/或街道已经到位。此外，更多的房产可能已经被列入建设计划，以及将在那里建设的建筑的现有计划。一般来说，欠发达的土地会更便宜。然而，这意味着，在开发该房产时，你必须自己组织公用设施，制定分区法。购买未经加工的土地还需要进行大量尽职调查，以确保土地得到适当调查，没有犯罪活动（如毒贩或偷猎），并制定当地土地使用法规。开发商通常会购买大型土地进行开发。在大多数情况下，该项目是与街道和公用设施一起开发的，这些设施出售给个体建筑商，然后这些建筑商建造房屋出售或出租给购房者或租房者。随着每个开发阶段的完成，物业成本通常会增加。

2. 2.了解建筑商为什么出售施工前房地产。如果建成后利润好得多，为什么要提前出售？每当你买东西的时候，知道为什么要卖是个好主意。原因通常很简单，但你要确保建筑商没有隐瞒他们在破土动工后发现的房产的事实。建筑商有时需要资金来按时完成他们的项目。出售建设前的房地产可以让他们快速获得现金，而不必担心他们的信用或累积贷款利息。其他时候，他们可能需要像你这样的外部投资者才能获得贷款批准。

3. 现在是你的竞争对手。如果你有兴趣投资一个新兴社区的热门房产，这可能不像你想象的那么便宜。为什么？多年来一直在这样做以赚取额外收入的投资者和“投机者”为最有利可图的建设前项目监控房地产市场。然而，好的一面是，来自经验丰富的投资者的竞争可能表明该项目是值得的。竞争将取决于开发项目的规模及其使用。例如，与单个未开发住宅地块相比，写字楼、公寓和零售用地的商业开发可能非常昂贵。

4. 4了解当今的房地产市场。2008年的市场崩盘打破了房地产泡沫的每个领域，包括建设前的房地产。因此，建筑商对项目更加谨慎。虽然投资者可能会获得大额购买的条件，但住宅开发项目中单块地块的大多数卖家都要求全额付款。从本质上讲，建设前的房地产需要你对房产的市场价值进行一些投机，不是现在，而是在完工后。然而，请记住，你无法预测像房地产市场崩盘这样的灾难性事件，这可能意味着你失去了投资。你可能不得不在签订合同（如果建筑商不得不拔掉插头，这意味着失去押金）和离开之间做出选择。这就是为什么建设前房地产是一项高风险投资的一个重要原因。寻找经验丰富、信誉良好的建筑商。一家经验丰富的公司取消建筑问题的可能性远低于一家热门初创公司。作为一个投资者，寻找一个建筑商，他将承包你的房子或购买你的地块，建造一栋房子出售。一般来说，随着空置地块供应量的增加，地块市场价格将上涨。

第2部分第2部分，共4部分：寻找房产

1. 1找到当地的房地产经纪人。一些房地产经纪人专门从事建筑前房地产。他们将帮助你与建筑商预约。如果你对浏览房地产清单和合同足够了解，你也许可以自己做这件事。然而，这是一项削减成本的措施，从长远来看可能不会有回报。

2. 2查看第一阶段的定价。你为房产支付的费用越少，一旦建筑完工，你的利润率就会越高。第一阶段的销售是最便宜的。不利的一面是，要确定施工是否会及时完成（如果有的话）要困难得多。

3. 3检查分区限制。在投资一处房产之前，你需要确保它能用于你的预期目的。询问销售代理有关该房产的分区限制和土地使用法律，以确保它们与您的规划相符。如果代理商对分区法的任何方面不确定，请联系市或县政府。即使邻近的房产上有某种类型或一定程度的建筑，这并不一定意味着你的土地可以用于相同的目的，所以在继续投资之前，一定要仔细检查分区法。如果你要购买未经加工的土地，请重新测量土地，以确定你的房产线在哪里。

4. 4.对该地区进行你自己的研究。房地产经纪人正在和你一起寻找最好的房产。然而，他们得到的佣金，无论他们明天或一年后关闭。确保他们没有粉饰一个所谓的新兴领域的真相。做一些互联网搜索，询问当地企业该地区是否在增长。

5. 5.给自己选择。你的房地产经纪人会希望尽快与你达成交易。你可能只有几天时间来做决定。不过，要明确地告诉他们，当你决定的时候，你希望有几处建设前的房地产可供选择。这让你有机会权衡前期成本和长期回报。

第3部分第3部分，共4部分：作为投资购买施工前房地产

1. 1选择你想投资的项目。施工前预售阶段的前3-6个月包括预订阶段。当你注册感兴趣的项目时，你将收到开发商的合同。如果你在咨询公司工作，他们会协调必要文件的交付。

2. 2确定酒店的理想最终用户。作为投资者，你购买房产的目的是最终将房产出售或出租给最终用户。为了获得最佳的投资回报，你需要确定你理想的最终用户，然后将你的房产选择和销售重点放在最终用户身上。最终用户可能是其他投资者、租客、购房者或度假租客。在投资之前，确保你的房产有一个相当大的当地终端用户市场。然后，看看类似房产的供应情况。如果像你这样的房产的最终用户太少或太多，可能很难出售。

3. 3.获得融资。投资性房地产的融资可能因开发商偏好和房地产属性而异。然而，一般的交易是以购买价格的5%或10%作为首期付款。余额，或其中很大一部分，在房产完工时到期。一些投资者选择在总金额到期前抛售这些房产，押注于该房产的价值在此之前将大幅升值。其他人支付并持有房产，直到找到合适价格的买家。在任何一种情况下，你都需要钱来支付首付款。这通常是用投资者自己的钱支付的，因为获得用于投资目的的贷款可能很困难。购买未经加工的土地稍微贵一些。对于这种类型的交易，你通常需要支付大约25%的保证金。寻找贷款人也可能是一个挑战。试着利用抵押贷款经纪人寻找一笔负担得起的土地购买贷款。

4. 4.完成购买。与房产卖家合作起草房产销售协议。该协议应包括建立里程碑的时间表，以及允许你撤回投资或减少支付金额的条款，如果这些里程碑未能实现。这降低了物业未完工或部分完工时的风险。

第四部分第四部分共四部分：为未来的家购买房产

1. 1思考融资问题。你还没有卖掉你现在的房子并搬进新房子的选择。除非你的个人财富足以支付房地产成本，否则你将不得不申请贷款。尽管你现在的房子的价格与新房子的价格并不完全相同，但想象一下，你每月支付的住房费用会翻倍。如果你确实有足够的钱来预先支付这些费用，那么考虑一下失去你的积蓄的风险。雨天的钱总是好的，你可能会三思而后行。好消息是，在建筑完工之前，你可能已经偿还了新房产的房屋贷款。这意味着你将是房产所有者，没有任何付款或附加条件。

2. 2.去你的银行。告诉他们你正在考虑在未来几个月投资建设前房地产。你可能需要贷款，但你还没有具体的数字。他们会引导你完成房屋贷款流程，希望能给你一个想法，甚至是一个估计，你将有资格获得的利率。当你实际购买房产时，你将能够考虑其他金融机构的贷款，但这会帮助你知道你能预期的利率。这也会让你更准确地估计这项投资的成本。

3. 3确定一个地点。如果你这么做仅仅是为了投资，那就看看金融期刊，了解一下新兴的房地产市场。你想得到一处价值会上升的房产。如果你购买的是建设前的房地产，而不是作为一个你有一天会居住的地方，这完全取决于你。然而，请记住，在建设项目完成后，该区域将不再相同，这可能需要几年时间。海滨房地产是一种诱人的购买方式，但也要考虑到额外的环境风险，这需要昂贵的保险。

4. 做一些人生规划。根据你决定购买的项目，你生命中的这一章可能会持续几年。你有那种事业的稳定性吗？与此同时，你是否在考虑对你的生活做出重大改变，比如生孩子？明智的投资可能会让你未来的生活更容易改变，但请记住，意外的发展可能会让你后悔这笔支出。不幸的是，你无法做任何事情来加速这个项目。你不能戴上安全帽操作起重机。你需要承认你是受建筑商步伐的摆布。

5. 5检查建筑材料。建筑完工后确定房产价值的一个好方法是询问建筑材料。除非你是建筑师或经验丰富的房地产经纪人，否则你可能不知道某些材料的相对优势。与你的房地产经纪人或其他房地产投资顾问交谈。基本的网络搜索可能会让你对材料的价值有所了解，但你应该做更详尽的研究。如果你要买房子最终住进去，看看你现在房子的材料。如果你喜欢你现在的房子的材料，在新房子里找类似的材料。

6. 6询问是否需要增加一次应急演练。这是合同中的一项规定，你有权亲自去看房子。您可以指定在签署初始合同之前，或者在施工完成后签署最终销售文件之前，您希望立即查看该文件。你需要建筑工人的护送，可能还需要戴安全帽。对于最初的走查，这是一个很好的方法，可以找出你在电话或地图上没有注意到的缺点，例如奇怪的气味、贫瘠的土壤、道路噪音等。此时退出可能很少或没有费用。最后的走查是发现施工缺陷的好方法。建筑材料真的是他们最初描述的吗？根据你的合同条款，你在这个阶段退出的费用可能会更高。

7. 7审核并完成所需的文书工作。销售合同将附有可退还的定金，通常为购买价格的10%。押金由选定的产权公司代管，如果您希望取消预订，押金可全额退还。项目的预订阶段通常持续到项目至少70%售罄。

8. 8与会计师或律师一起审查所有文件。预订期可以持续几天到6个月。然而，一旦最终合同交付，买方通常有15天的时间审查文件。在这一点上，你可以选择提交前进或取消。让专家确保合同没有任何形式的剥削。

9. 9.了解合同期后的情况。签署后，您将被要求提供大约20%的购买价格或您的定金余额。这笔余额应减去您的初始预订押金。提交施工和竣工硬合同后大约需要18-24个月。

10. 10.继续结账。在硬合同签订后约18-24个月，当项目处于或几乎完全完工时，您将获得入住证书（CO）。此时，您有权检查您的设备，并创建您发现的任何故障列表。如果一切都令人满意，你就要关门了。交割时，你应该就一个或多个单位的余额做出财务安排。这是通过获得融资或拥有可用现金或可转让资产来实现的。