抵押贷款是指安全的不动产或个人财产。

A 贷款是贷款人和借款人之间的关系。贷方也称为债权人，借方称为债务人。在这项交易中出借和收到的钱被称为贷款：债权人“出借”了钱，而借款人“出借”了一笔贷款。最初借入的金额称为主要的. 借款人不仅要偿还本金，还要支付额外的利息。贷款偿还通常按月支付，贷款期限通常是预先确定的。传统上，银行和金融系统的核心作用是吸收存款并利用存款发放贷款，从而促进经济中货币的有效使用。贷款不仅用于个人，也用于组织甚至**。

There are many kinds of loans, but one of the most well-known types is a 抵押贷款. 抵押贷款担保贷款与房地产特别相关的，如土地或房屋。房产归借款人所有，以换取分期付款的货币。这使借款人（抵押人）能够比被要求提前支付全部财产价值的人更早地使用财产，最终目标是，一旦全额支付抵押，债务人最终将完全独立地拥有财产。这种安排也保护债权人（抵押权人）。例如，如果债务人多次拖欠抵押贷款，他或她的房屋和/或土地可能会被没收取消抵押品赎回权，这意味着放款人再次取得该房产的所有权，以弥补财务损失。

对比图

财务和法律定义

从财务上讲，贷款是在个人、团体和/或公司之间进行的，当一个人或实体向另一个人或实体提供资金，并期望在一定的时间内得到偿还，通常附带利息。例如，银行经常把钱贷给那些信用良好的人，这些人正打算买车、买房或创业，而借款人在规定的时间内偿还这些钱。借贷的方式也多种多样。个人可以通过借贷俱乐部这样的点对点借贷交换服务把一小部分钱借给许多其他人，一个人把另一部分钱借给另一个人进行小额购买是很常见的。

贷款的法律处理方式因贷款类型（如抵押贷款）和贷款协议中的条款而异。这些合同根据《统一商法典》进行判断和执行，并包含有关贷款条款、还款要求和利率的信息；它们还包括有关拖欠付款和违约后果的详细信息。联邦法律的制定是为了保护债权人和债务人免受财务损害。

尽管人们经常在没有合同或本票的情况下以较小的规模借贷，但签订书面贷款协议总是明智的，因为书面合同比口头合同更容易、更公平地解决金融纠纷。

贷款和抵押术语

在讨论贷款和抵押贷款时，常用几个术语。在借贷之前了解它们是很重要的。

• 本金：尚未偿还的借款额，减去任何利息。例如，如果有人借了5000美元的贷款，还了3000美元，本金是2000美元，它不考虑所欠2000美元的利息。

• 利息：债权人为债务人借款而收取的“费用”。利息支付极大地激励债权人承担贷款的金融风险，因为理想的情况是债权人收回所有贷款，再加上高于该比例的部分；这有利于获得良好的投资回报（ROI）。

• 利率：在一定时期内还本付息的利率。它是用本金除以利息来计算的。

• 年利率（APR）：一年中贷款的成本，包括任何和所有利息、保险和/或贷款发放费用。另见APR对利率和APR对APY。

• 资格预审：贷款资格预审是指金融机构出具的一份声明，对一个人有资格借款的金额提供无约束力的大致估计。

• 预先批准：贷款的预先批准是正式贷款申请的第一步。贷款人在预批准前核实借款人的信用评级和收入。有关预批准和资格预审的更多信息。

• 首期付款：借款人作为初始贷款偿还的一部分预先支付给贷款人的现金。一套价值21.3万美元的房子，首付20%，现金支付4.26万美元；抵押贷款将支付剩余的成本，并随着时间的推移偿还利息。

• 留置权：用来担保贷款的东西，尤指抵押贷款；如果借款人未能偿还贷款，贷款人对财产或资产的法定权利。

• 私人抵押贷款保险（PMI）：一些使用FHA贷款或首付低于20%的常规贷款的借款人需要购买抵押贷款保险，以保护借款人继续支付抵押贷款的能力。按揭保险的保费按月支付，通常和每月的按揭付款捆绑在一起，就像房主保险和财产税一样。

• 提前还款：在到期日前偿还部分或全部贷款。有些贷款机构实际上是以提前还款的利息来惩罚借款人，因为这会导致贷款机构损失他们本可以支付的利息费用，如果借款人将贷款保留更长时间的话。

• 取消抵押品赎回权：贷款人用于补偿因借款人未能偿还贷款而造成的经济损失的法定权利和程序；通常会导致用于抵押的资产的公开拍卖，收益将用于抵押债务。另见止赎与卖空。

贷款种类

开放式贷款与封闭式贷款

主要有两类贷款信贷。开放式信贷——有时被称为“循环信贷”——是指可以多次借款的信贷。它是“开放”的继续借款。最常见的开放式信贷形式是信用卡；信用卡限额为5000美元的人可以无限期地继续从该信用额度借款，前提是她每月还清信用卡，因此永远不会达到或超过信用卡限额，此时她就没有更多的钱可借了。每次她把信用卡首付到0美元，她就又有了5000美元的信用卡。

当一笔固定金额的款项在约定日后全额偿还时，这是一种封闭式信贷；它也被称为定期贷款。如果拥有15万元封闭式按揭贷款的人已向贷款人偿还7万元，并不意味着他在15万元中还有7万元可供借款；这仅仅意味着他是通过偿还他已经收到和使用的全部贷款金额的一部分。如果需要更多的信贷，他将不得不申请新的贷款。

有担保与无担保

贷款可以是有担保的，也可以是无担保的。无担保贷款不附属于资产，这意味着如果债务人拖欠贷款，贷款人不能对资产设置留置权以弥补财务损失。无担保贷款的申请会根据借款人的收入、信用记录和信用评分而被批准或拒绝。由于贷款人向借款人提供无担保信贷额度所承担的风险相对较高，无担保信贷的金额通常较低，且其APR高于有担保贷款。信用卡、银行透支和个人贷款都是无担保贷款。

有担保贷款——有时被称为抵押贷款——与资产相关，包括抵押贷款和汽车贷款。在这些贷款中，借款人将一项资产作为抵押品以换取现金。尽管有担保贷款通常以较低的利率向借款人提供更多的资金，但对贷款人来说，它们是相对安全的投资。根据贷款协议的性质，如果债务人拖欠其贷款，放款人可以部分或完全控制资产。

其他类型贷款

开放式/封闭式和有担保/无担保是广泛的类别，适用于各种各样的具体贷款，包括学生贷款（封闭式，通常由**担保）、小企业贷款（封闭式，有担保或无担保）、美国退伍军人贷款（封闭式，由**担保）、抵押贷款（封闭式，有担保），合并贷款（封闭式，有担保），甚至发薪日贷款（封闭式，无担保）。至于后者，发薪日贷款应该避免，因为他们的罚款打印几乎总是显示出一个非常高的四月，这使得贷款偿还困难，如果不是不可能的。

抵押贷款类型

固定利率抵押贷款

绝大多数住房贷款是固定利率抵押贷款。这些都是大额贷款，必须在很长一段时间内偿还——10年到50年——如果可能的话，甚至更早。他们有一套或固定的利率，只有通过贷款再融资才能改变利率；在整个贷款期限内，每月的还款金额是相等的，借款人可以支付额外的金额，以便更快地还清贷款。在这些贷款项目中，贷款偿还首先是支付利息，然后是支付本金。

另见可调利率抵押贷款与固定利率抵押贷款。

fha抵押贷款

美国联邦住房管理局（FHA）为FHA批准的贷款人提供给高风险借款人的抵押贷款提供保险。这些不是来自**的贷款，而是独立机构（如银行）贷款的保险；**为贷款投保的金额是有限制的。FHA贷款通常提供给首次购房者谁是低至中等收入和/或没有作出20%的首付，以及那些有不良的信用记录或破产历史。值得注意的是，虽然联邦住房管理局的贷款使那些没有支付20%首付的人能够购买住房，但他们确实要求这些高风险借款人购买私人抵押贷款保险。

另见常规贷款与FHA贷款。

退伍军人退伍军人贷款

美国退伍军人事务部为退伍军人的住房抵押贷款提供担保。VA贷款与FHA贷款类似，因为**不是自己放贷，而是为另一贷款人提供的贷款提供保险或担保。如果退伍军人拖欠贷款，**至少偿还贷款的25%。

退伍军人贷款有一些特殊的好处，即退伍军人不需要支付首付款或进行私人抵押贷款保险（PMI）。由于执行任务有时会影响他们的文职工作经验和收入，一些退伍军人将是高风险的借款人，他们将被拒绝传统的抵押贷款。

其他类型的抵押

还有许多其他种类的抵押贷款，包括仅利息抵押贷款、可调整利率抵押贷款（ARM）和反向抵押贷款等。到目前为止，固定利率抵押贷款仍然是最常见的抵押贷款类型，其中最受欢迎的形式是30年期固定利率项目。

信托契约

一些美国州不经常使用抵押贷款，如果有的话，而是使用信托契约制度，其中第三方，即所谓的受托人，充当贷款人和借款人之间的调解人。要了解更多有关抵押和信托契约之间的区别，请参阅信托契约与抵押。

贷款与抵押协议

贷款和抵押贷款协议的安排类似，但细节因贷款类型及其条款而异。大多数协议明确规定了贷款人和借款人是谁，利率或利率是多少，必须支付多少，何时支付，以及如果借款人未能在商定的时间内偿还贷款会发生什么。根据《如何开始你的生意有没有钱》一书，“贷款可以按需支付（见索即付贷款），每月等额分期付款（分期付款贷款），也可以在另行通知前付清或到期时付清（定期贷款）。”大多数联邦证券法不适用于贷款

贷款协议主要有两种：双边贷款协议和银团贷款协议。双边贷款协议发生在双方（或三方在信托契约的情况下），借款人和贷款人之间。这些是最常见的贷款协议类型，它们的使用相对简单。银团贷款协议发生在借款人和多个贷款人之间，如多家银行；这是公司获得巨额贷款的常用协议。多个放贷者把他们的钱集中在一起创造贷款，从而降低个人风险。

贷款和抵押贷款如何征税

贷款不是应税收入，而是债务的一种形式，因此借款人对从贷款中获得的款项不纳税，也不扣除贷款支付的款项。同样，放款人也不允许从他们的税款中扣除贷款金额，借款人的付款也不被视为总收入。然而，在利息方面，借款人可以从税款中扣除收取的利息，贷款人必须将收到的利息作为其总收入的一部分。

当一笔贷款债务在偿还前被取消时，规则略有改变。在这一点上，国税局认为借款人有收入的贷款。有关更多信息，请参阅取消债务（COD）收入。

目前，那些拥有私人抵押贷款保险（PMI）的人可以从税收中扣除其成本。这项规定将于2014年到期，目前还没有迹象表明国会将延长扣除期限

掠夺性贷款

那些寻求贷款的人应该意识到掠夺性的贷款行为。这些都是风险，不诚实，有时甚至欺诈行为所进行的贷款人可能损害借款人。抵押贷款欺诈在2008年次贷危机中扮演了关键角色

参考文献

• 43种方法来资助你的故事片约翰W。锥体，第3版，2008年出版。
• 常见住房抵押贷款类型-USA.gov
• 贷款术语词汇-加利福尼亚大学
• 什么是担保贷款？-富国银行
• 维基百科：贷款协议
• 维基百科：贷款
• 维基百科：抵押贷款