第一部分 4的第一部分：让你的财务状况井然有序

1. 1加强你的信用。你的FICO分数越高，范围从300到850，你就有资格获得更好的利率。4.5%利息的抵押贷款和5%利息的抵押贷款之间的差别，在贷款期间可能意味着数万美元。获得一份免费的信用报告，这样你就可以看到贷款人在你的信用历史上看到的东西。还清信用卡，并解决任何信用纠纷或拖欠问题。一般来说，分数在650-700之间将获得平均利率。一般来说，较高的分数将有资格获得至少¼%的利率降低，但低于650分的分数通常会导致你的利率增加，有时可能会很严重。

2. 2获得预先批准，以确定你可以支付的实际金额，而不至于在财务上陷入困境。在两周内向几个贷款人提出申请，这样查询就不会对你的信用报告产生不利影响。在与房地产经纪人联系之前做这件事，这样你就能很好地了解自己的支付能力，而不会意外地爱上一个你负担不起的[房子]。预先批准的买家几乎总是被贷款人开绿灯，这意味着交易在成功成交之前被破坏的风险较小。这两者是有区别的。预先批准意味着贷款人在看到你的财务状况后通常准备给你贷款。资格预审只意味着贷款人正在估计你能借到多少钱。这并不意味着你会得到贷款。

3. 3为你的抵押贷款购物。等等--我为什么要在决定买房之前选购抵押贷款？这不是完全落后了吗？不一定。在你决定买房之前购买抵押贷款，有一个最重要的原因：在你买房之前，你会清楚地知道你能借多少钱。太多的人爱上了一个他们--嗯--买不起的房子。他们努力寻找能够支付房屋成本的抵押贷款。先找抵押贷款，后找房子，这似乎不那么吸引人，但它更聪明。你马上就能知道一个房子是在你的价格范围内还是超出范围。这应该是你抵押贷款计算的一部分，尽管你在选购抵押贷款时不需要确定。要有一个大致的概念。在文章后面会有更多这方面的内容。了解贷款人使用什么比率来确定你是否有资格获得贷款。"28和36 "是一个常用的比率。它意味着你总收入的28%（在你缴税之前）必须支付你预定的住房开支（包括抵押贷款的本金和利息，以及房地产税和保险）。每月支付的未偿债务与住房支出加在一起，不得超过你总收入的36%。找出你每月总收入的各个百分比（3750美元的28%和36%=1050美元和1350美元，分别）。你每月支付的未偿债务不能超过（300美元）之间的差额，否则你将不被批准。

4. 4查看首次购房者的计划。如果你有资格参加首次购房计划，这些计划通常有更低的首付要求。这些计划是由各州和地方政府提供的。你也可以从你的401(k)或Roth IRA中获得高达10,000美元的资金，而不会受到惩罚。请向你的经纪人或雇主的人力资源部门询问关于用这些资产借款的具体细节。

5. 5与律师交谈并聘请律师（可选）。如果你期望买房是一件简单明了的事情，那么你可能只需要一个房地产经纪人，托管公司，也许还有一个抵押贷款经纪人。但话又说回来，什么时候事情能像预期的那样发展呢？雇佣一个诚实、有信誉、（相对）便宜的律师，如果。律师的费用与你买房的总花费相比只是九牛一毛。你要买的房子要么在取消抵押品赎回权中，要么在遗嘱检验中，这意味着房子是作为死者遗产的一部分被分配的。你怀疑卖家可能试图迅速退出交易，或者你不信任他们。你所在的州要求成交时有律师在场。目前有六个州要求有律师在场。请与您所在州的房地产委员会联系，了解这是否是您所在州的普遍做法。在签订合同前向律师咨询也是一个好主意。

第二部分 4的第二部分：买房

1. 1找到一个好的房地产经纪人来代表你进行寻找和谈判的过程。房地产经纪人应该是：和蔼可亲、开放、有兴趣、轻松、自信、合格。了解经纪人的费率、方法、经验和培训。在美国，卖家支付房地产经纪人的佣金，而买家可能为让房地产经纪人代表他们支付费用。寻找一个住在当地，全职工作，每年完成几处房产，并且以忙碌著称的房地产经纪人。请阅读《如何选择房地产经纪人》中的更多内容。房地产经纪人的工作是为想要购买和出售特定房屋的人牵线搭桥。出于这个原因，房地产经纪人对销售房屋有兴趣。一个非常好的房地产经纪人会利用她的经验，把合适的房子卖给合适的买家--你。房地产经纪人可以告诉你关于学校、附近的购物场所、房产的分区、附近的建筑、附近房产的年龄和价值、增长率，以及你可能感兴趣的地区的任何其他统计数据。

2. 2注册一个MLS提醒服务来搜索你所在地区的房产。多重上市服务会让你感觉到在你的价格范围内市场上有什么。你的经纪人可以为你做这件事。如果你通过房地产经纪人注册，直接打电话给上市经纪人看房子是很糟糕的做法。除非你打算让经纪人代表你，否则不要让他们为你做事--在客户买房之前，他们不会得到报酬，而且在知道你不打算用他们买房的情况下，要求他们免费工作是不公平的!
3. 3开始在你的范围内寻找房子。大多数贷款人建议，你支付的月收入不超过抵押贷款和债务总额的38%。这意味着，在任何一个月，用于偿还贷款的金额不超过你工资的38%。你应该使用在线房屋负担能力计算器来找到你自己的甜蜜点。然而，为了更好地了解你能负担的房子，请统计你目前的月度账单，包括信用卡、学生贷款等，并将其与你的收入进行比较，如下表所示。

4. 4开始思考你真正要找的房子是什么。你可能已经有了一个模糊的概念，但天使在细节中。有几件事情是你和你的家人应该好好考虑的。你和你的家人在几年后会需要什么？也许你们现在只是一对夫妇，但将来是否有计划要孩子？一个适合两个人居住的房子对三个或四个人来说可能是很折磨人的。你愿意做什么取舍？换句话说，你的优先事项是什么？虽然我们愿意相信买房可以很简单，但这往往是一个复杂的折磨，我们不得不做出妥协。你是否更关心一个安全的社区和好的学校，而不是一个大后院？你是否更需要一个大的、可操作的厨房而不是一个大的豪华卧室？在紧要关头，你愿意牺牲什么？你是否预计你的收入在未来几年内会增加？如果你的收入连续几年增加了3%，而且你在一个安全的行业中拥有一份稳定的工作，你也许可以放心，购买一个昂贵但仍然合理的抵押贷款是可能的。许多购房者购买相对昂贵的，然后在一两年后增长到他们的抵押贷款。

5. 5确定你想居住的地区。侦察一下附近有什么可供选择的地方。看看价格、房屋设计、离购物场所、学校和其他设施的距离。如果有的话，请阅读镇上的报纸，并与当地人聊天。除了房子之外，还要看看附近的环境和附近房子的状况，以确保你买的不是眼前唯一的宝石。房子所在的地区有时比房子本身更值得考虑，因为它对房子的转售价值有很大影响。在合适的社区购买一个修缮过的房子可以是一个很好的投资，能够识别新兴的社区--更多的人想住在那里--可以让你找到一个便宜的房产，而且只会升值。
6. 6参观一些开放的房屋，以衡量市场上的情况，并亲眼看看你想要什么。注意整体布局、卧室和浴室的数量、厨房设施和存储。在一天中的不同时间段访问你认真感兴趣的房产，以检查交通和拥堵情况，可用的停车位，噪音水平和一般活动。午餐时看似平静的社区，在高峰期可能会变成一条喧闹的捷径，如果你只开车经过一次，你永远不会知道。

7. 7查看附近可比较的房屋。如果您对价格不确定，可以让当地的评估师对房屋进行评估，他们也会查看可比的房屋。在对房屋进行评估时，评估师会在该地区寻找具有类似特征、大小等的可比房屋或 "样本"。如果你的房子比参照物更贵，或者评估师不得不在不同的分区或超过1/2英里（0.8公里）的地方寻找参照物，那就要当心了。千万不要买附近最贵的房子。你的银行可能会拒绝为该房屋提供资金，而且你的房屋可能不会有太大的升值。如果可以的话，就买小区里最便宜的房子--当你周围的房子卖得比你付的钱多时，你的房子就会升值。

第3部分 4的第3部分：开价

1. 1根据卖家的情况调整你的出价。这并不容易，而且往往是不可能的，但在进行你人生中最大的一次购买时，尝试一下也无妨。在你考虑你的报价时，有一些事情需要牢记：卖家的财务前景如何？他们是急需用钱，还是坐拥大笔现金？现金紧张的卖家将更有可能接受一个低于其要价的报价。如果房子是翻转的，卖家通常没有那么多感情投入，并希望快速出售。让你的经纪人给卖家的经纪人打电话，了解他们对该房产的要求。炒房的人通常心里已经有了一个数字。你可以通过查看销售记录来了解一个房子是否是翻转的，如果它最近（大约一年前）出售，价格远低于现在的挂牌价，并且看起来已经升级，那么它可能是翻转的。你也可以在谷歌地图的街景上查看，了解一下它之前的样子。如果它看起来很破旧，窗户被木板封住，而现在看起来很好，那么它可能是一个翻牌。这也有助于让卖家放心，你可以快速成交（如果你真的可以的话！）。"房子在市场上有多久了？在市场上停留时间较长的房子通常可以出价。他们已经买了另一栋房子吗？如果卖家目前没有住在他们要卖的房子里，可能会比你出的价更低。
2. 2计算你的预期住房支出。估计你所在地区的年度房地产税和保险费用，并将其加入你要购买的房屋的平均价格。还要加上你预计要支付的过户费用。(这些费用包括各种费用，通常占你所借资金的3%至6%。信用社通常向其成员提供较低的过户费用）。将总额输入抵押贷款计算器（你可以在网上找到，或在电子表格中自己制作。如果这个数字高于你总收入的28%（或贷款人在你的情况下使用的较低百分比），那么你将很难获得抵押贷款。确定你是否需要卖掉你现在的房子以负担新的房子。如果是这样，你提出的任何购买提议都将以该出售为条件。附带条件的出价风险较大，对卖方来说也不太理想，因为在买方的房子售出之前，销售是无法完成的。你可能想先把你现在的房子放在市场上。

3. 3要准备好提出高于要价的报价。供应和需求的经济学有时会迫使你出手。如果很多人都在竞争少数的房子，那就要准备好以你的最高报价为主导。有些购房者认为你不应该出最高价，但你很容易发现自己被出价超过，永远没有机会竞拍你的房子。如果你想给自己一个最好的机会去买一个你非常喜欢的房子，就出高价。

4. 4当您准备好正式提出您的报价时，请与您的房地产经纪人交谈。虽然各州提交报价的准则可能不同，但通常是这样的。您将报价提交给您的房地产经纪人，然后由他将报价转发给卖方代表。卖方然后决定接受、拒绝或提出还价。在您的报价中包括诚意金。这通常是报价的1-5%。一旦您签署了报价，您就正式进入了托管阶段，除非您在应急期内使用已接受的应急措施取消合同。在托管期间（通常为30至90天），您的贷款人安排购买融资，并最终确定您的抵押贷款。如果您或您的经纪人认为在这种情况下有意义，可以考虑在您的报价上加上一个到期时间。例如，如果您设置了24小时的到期时间，您就只能在24小时内接受该报价。这可以给卖家一点压力，使其迅速采取行动。

第四部分第四部分：敲定交易

1. 1确定你需要预先提供多少首付款。首付可以建立起房屋的资产，或所有权。这也是你不需要支付利息的钱。你能支付的首付越多，你最终支付的房屋费用就越少。你可能需要支付房屋评估价值的10-20%的首付，这取决于你的贷款方案。然而，也有一些贷款方案允许你的首付少得多。请注意，评估价值可能高于或低于房屋的销售价格。例如，如果你有3万美元的首付储蓄，你可以用它来支付30万美元（10%首付）或15万美元（20%首付）之间的房屋的首付。首付少了，往往需要支付私人抵押贷款保险（PMI），这增加了你每月的住房成本，但可以扣税。然而，20%是不需要支付PMI的典型数额。如果你无法负担10%-20%的房屋首付，但有良好的信用和稳定的收入，抵押贷款经纪人可以帮助你办理常规或FHA抵押贷款。FHA抵押贷款只需要3.5%的首付，还有其他贷款方案，只需要3%的首付。还有USDA和VA贷款，不需要首付。请与你的抵押贷款经纪人交谈，找到你的最佳选择。

2. 2确保最终验收是以合适的房屋检查为前提。要求提供以下调查和报告：检查、虫害、干腐、氡气、有害物质、滑坡、洪泛区、地震断层、下水道范围和犯罪统计。(你一般有7-10天的时间来完成检查--请确保你的代理人在签署购销合同时向你充分解释。)房屋检查的费用在150至500美元之间，取决于地区和房屋的大小，但它可以防止10万美元的错误。这对老房子来说尤其如此，因为你要避免铅漆、石棉绝缘材料和霉菌等财务地雷。如果你用检查结果来谈判降低你的购买价格，那么包括检查报告中指出缺陷的部分，以证明其存在。

3. 3对房子进行家庭能源审计，并确保合同以审计结果为前提。进行家庭能源审计是买房经验的一个重要部分。不知道房屋供暖和制冷的真正成本是一个潜在的财务灾难，等待发生。购房者在计算新房预算时进行 "猜测"。这些估计可能明显不正确，并使家庭陷入严峻的财务状况。

4. 4完成代管。这通常是在代管办公室进行的，包括签署与房产和你的抵押贷款安排有关的文件。这套文件包括契约，证明你现在拥有房子，以及产权，这表明没有其他人对它有任何要求或留置权。如果仍有任何问题，在这些问题得到解决之前，资金可能会被搁置在代管处，这对卖家来说是一种激励，使其迅速补救任何问题领域，以获得所有欠款。同样，房地产经纪人不能给你提供法律建议。律师在现场的几分钟时间里可能会收取200-400美元的费用，但他们是为你着想的。

• 在你开始寻找买房之前，请确保你已经存好了钱!如果你的信用不好，又想买房，那就找找政府的项目，可以帮助你融资买房。
• 尽量不要爱上某个特定的房产。找到你所需要的东西是很好的，但是如果你一心想着一个房子，你最终可能会因为你的感情投入而付出比它更高的价值。交易也可能破裂。愿意放弃任何房子；没有房子是如此完美，以至于卖家可以收取他或她想要的东西。
• 千万不要带着测量仪，开始测量房间!这样一来，中介就会知道，你是有感情的，可以要求任何价格！！！。