按揭利息的减税

随着1913年所得税的出台，抵押贷款利息税的减免成为了数百万美国房主最喜欢的税收减免。在这里，我们看看这一扣除背后的现有规则，以及2017年12月税收立法带来的新变化。...

随着1913年所得税的出台，抵押贷款利息税的减免成为了数百万美国房主最喜欢的税收减免。在这里，我们看看这一扣除背后的现有规则，以及2017年12月税收立法带来的新变化。

扣款：谁有资格

在大多数情况下，如果房主满足以下要求，则可以从美国联邦税中扣除达到一定贷款水平的所有抵押贷款利息：

他们提交1040表格，并在附表A中列出扣除额。
他们对贷款负有法律责任- 如果你偿还别人的贷款，就不能扣除利息。
他们付了一套合格住房的房款。

收购债务与股权债务：巨大的税收差异

当然，因为扣除额是由**监管的，所以规则从来不像乍一看看上去那么简单。有两种类型的债务可以产生免税利息。首先是为了购买、建造或改善你的房子而欠下的债务。这类债务被称为“收购债务”。第二类债务是出于其他目的而产生的债务，被称为“股权债务”，因为它利用了你财产的权益。自2017年12月通过新的税收立法以来，这种区别变得尤为重要（参见共和党税收法案对您的影响）。

该法案包括借款人可从抵押贷款和房屋净值债务中扣除的利息金额的重大变化，使得只有75万美元或以下的贷款才可扣除利息。此外，对于不用作购置债务的房屋净值贷款的规定也发生了变化，例如，用于支付医疗或大学费用，而不是翻修房屋。这里有一些细节。

1987年10月13日后至2017年12月16日，债务：1987年10月13日之后购买、建造或改善住房的抵押贷款的利息，只有在所有抵押贷款（包括任何祖父母债务）的总债务达到100万美元或以下，以及已婚夫妇单独申报的50万美元或以下时，才可全额扣除。
2017年12月16日后至2025年12月31日，债务：购买、建造或改善住房的新抵押贷款的利息只有在所有抵押贷款的债务总额达到75万美元和50万美元或以下（已婚夫妇单独申请）时才能完全扣除(还包括：根据在2017年12月16日之前生效的具有约束力的合同提供的贷款，只要购房结束 2018年4月1日之前）。旧贷款的利息——以及此类旧贷款的新再融资——仍可扣除100万美元。
1987年10月13日后至2017年12月16日的房屋净值债务：二次抵押贷款利息 (（或房屋净值信贷额度）以购买、建造或改善住房以外的其他原因获得的贷款总额必须为10万美元或以下（已婚夫妇），单身或已婚夫妇单独申请的贷款总额必须为5万美元或以下。它们的总价值也必须小于你房子的公平市场价值减去所有祖传债务和1987年10月13日之后的抵押贷款债务的价值。
1987年10月13日后至2017年12月16日的房屋净值债务：二次抵押贷款利息 (或房屋净值信贷额度）采取的原因以外的购买，建设或改善你的家是不扣除的。这是真的。即使如原贷款于2017年12月16日前发放，有效期至 2025年12月31日。然后，理论上，贷款规则将恢复到1987年后的规则。。

如果你能遵循这一逻辑而不感到困惑，那么到目前为止你的状态还不错——但现在还不要开始你的演绎。还有其他规定。即使你有资格根据上述标准扣除，你不能采取扣除，除非你的抵押贷款被列为担保债务，这意味着你的房子必须作为抵押品的债务。如果是无担保债务，则视为个人贷款，利息不可扣除。

“家”的定义

你需要跨越的下一个障碍是确保你的房子是“合格的房子”。为了满足这个定义，房子必须有睡觉、做饭和厕所设施。符合此定义的项目可以包括您的主要住所、第二套住房、公寓、移动住房、房屋拖车或船。

如果你的房子是第二套房子，你只能从第二套房子中扣除利息。您必须在一年中至少14天内使用该物业。如果你的第二套房子是出租房，你必须在出租房的10%以上使用它。如果您的租赁物业不符合这些标准，则利息不能列在附表A中，而必须列在附表E中。

再融资

近年来，不断下降的利率鼓励房主为抵押贷款再融资。再融资提供了一个机会，以减少每月按揭付款，减少贷款期限，或两者兼而有之。当再融资在不承担额外债务的情况下完成时，抵押贷款产生的所有利息仍然可以免税。当房主把他们的房子当作存钱罐，再融资以获得股权来产生消费资金时——也就是说，除了购买、建造或改善他们的房子之外——1987年10月13日之后的房屋产权债务，规则适用：你只能扣除10万美元或更少的利息，等等，这取决于你的税务状况(更多信息，请阅读何时（何时不）为抵押贷款再融资。）