第1部分第1部分，共4部分：评估你的房地产投资

1. 1了解不同类型的商业地产。商业地产不仅仅是购物中心和办公空间。相反，该术语指的是用于商业目的的任何财产，包括出租给租户的住宅空间和将要开发的原始土地。商业房地产的主要类型，更具体地说，包括：零售业：这些是出租给商业租户的房产，如购物中心、露天购物中心和其他类型的购物中心。住宅：这些公寓通常是公寓，但其设置可能会有很大差异（高层公寓、花园公寓等）。酒店：包括任何类型的酒店或汽车旅馆。办公室：企业的工作空间。工业：工厂和仓库等制造业空间。土地：这可以是已开发或未开发（原始）土地。

2. 2.分析购买商业地产的好处。商业房地产投资对潜在投资者有很多好处。根据房地产市场、已签订租约的数量以及房产的整体状况，投资者可以获得可观的利润。投资商业地产的一些潜在好处是：许多投资者购买未经加工的土地，随着开发商在周边土地上建设，这些土地的价值可能会增加。此外，开发土地本身增加了土地的价值和对其他买家的吸引力。你有潜力创造可观的收入，包括购买价格的年回报率可以达到6%或更高。与住宅房地产租赁不同，商业地产所有者和租户都有维护该地产以支持和增加业务的既得利益。这对房产所有者有利，因为房产承租人更有可能投资于创造一个可行且有吸引力的空间。你可以签订三重净租赁协议，承租人支付物业费用和房地产税，买方只需支付抵押贷款。拥有许多零售空间的大公司更有可能签订此类租约。通常，商业租赁更灵活，因为它们不像住宅租赁那样受到严格的监管，因为承租人和出租人通常都是商业实体。

3. 3.分析商业地产投资的风险。在决定购买房产时，潜在的业主必须考虑风险和潜在利益。在评估风险时，买家应评估以下风险：买家必须考虑他们必须投入多少时间用于物业管理。业主负责管理每处房产，评估安全和维护问题，并起草租约。想要获得高额回报的投资者应该期望在房地产需求上花费大量时间。如果物业管理变得过于繁重，买方可能需要聘请专家帮助管理物业购买和维护的各个方面，这可能需要大量的财务支出。你可能会被要求支付一大笔首付，或者把钱花在更换屋顶或重新粉刷停车场上。

4. 4.检查你的投资策略。虽然一些住宅房地产投资者会在很短的时间内购买、修复和转售一处房产以获取利润，但商业房地产投资通常需要较长的时间承诺。一些专家建议商业地产投资者持有该地产至少十年，以获得可观且稳定的投资回报。如果你想在几乎没有时间投入的情况下快速赚钱，商业地产可能不是你最好的选择。

5. 5.寻找融资。一般来说，个人无法独自为购买商业房地产企业提供资金。为了筹集商业房地产投资所需的大量资金，投资者通常必须寻求外部融资。这意味着申请一笔商业贷款，与当前的所有者协商卖方融资，或者寻找合作伙伴投资者来筹集资金并帮助指导投资。对于初次投资的人来说，寻找有经验的投资者尤为重要。在寻找合作伙伴时，请考虑以下几点：他们是否有商业房地产交易经验？他们有足够的现金或信贷来帮助你获得抵押贷款吗？他们想要什么样的投资回报？如果有的话，他们希望对该房产进行什么级别的管理？

第2部分第2部分，共4部分：寻找和留住专家

1. 1寻找经验丰富的商业房地产经纪人。为了定位和收购优质商业房地产，您应该雇佣一位对商业地产有丰富经验的商业房地产经纪人。在评估经纪人时，请考虑以下几点：确保你的经纪人不仅在寻找房产方面有经验，而且在寻找房产的潜在租户方面也有经验。确保经纪人有商业交易经验，而不是住宅交易经验。确定一位在社区中成立、有办公室、财务稳定的经纪人，以便他/她能够优先考虑您的业务需求，而不是关注他们的佣金或费用。向其他商业地产业主寻求建议。这些所有者可能是审查潜在经纪人的最佳来源。在你做出决定之前，先与几位经纪人会面。

2. 2.找一位商业房地产律师。这些律师将在处理合同、财产法、州和地方房地产交易法律方面具有丰富经验。你想找一位有代表商业地产买家经验的律师。在选择律师时，请考虑以下几点：聘请一名在你投资的社区工作过的律师。通过雇佣当地律师，你可以更容易地询问前客户对律师的意见。你可以通过向其他公司寻求推荐，或者联系你所在州的律师协会，使用他们的律师推荐系统，来找到一位经验丰富的律师。

3. 3.聘请注册会计师（CPA）。你需要一个有商业房地产交易经验的注册会计师。注册会计师可以帮助你评估一处房产的财务状况，为你提供有关其投资潜力的建议，准备财务报表和审查合同（尽管这主要是你的律师的责任）。在确定注册会计师时，请考虑以下几点：问问自己，注册会计师是否是你认为可以长期合作的人。一个好的注册会计师会在最初购买房产之后继续与你合作，因此建立良好的工作关系很重要。采访多名注册会计师，了解谁最能满足您的业务需求。请他们讨论他们的资历、服务和费用。请他们讨论他们在税务和会计方面的专业知识，以及他们是否可以帮助组建有限责任公司。请他们提供一份他们处理商业房地产相关业务的推荐人名单。

第3部分第3部分，共4部分：定位和检查特性

1. 1探索各种类型的商业地产。在决定你想购买哪种类型的商业地产时，请你的经纪人解释不同类型的商业地产以及每种商业地产的优缺点。即使你过去投资过商业地产，你仍然应该全面评估哪种类型的地产最适合你当前的需求。商业地产包括：办公楼包括位于中央商务区或郊区办公园区的地产。工业地产包括制造业地产和仓库地产。零售地产包括各种规模的带状购物中心、区域性购物中心以及为零售连锁餐厅或其他零售商店留出的区域。公寓楼，可能包括3至4层的小型公寓楼，5至9层的中高层建筑，包括电梯和高层建筑。许多商业房地产投资者关注未经处理的土地，这些土地既可以开发，也可以持有，希望随着其他投资者开发周围土地，土地增值。酒店也是一种商业地产。一些投资者认为投资一栋公寓会更舒适。然而，当你进行投资时，你应该考虑一栋公寓楼，而不是办公楼或购物中心，是否符合你的特定投资目标。你也应该和你的律师和注册会计师讨论这些目标。一定要查看不同的地点和房产类型。该房产的位置可能会显著影响回报率以及初始投资金额。

2. 2确定可用的用途。除了找到正确的位置，你的财产必须根据你想要开展的业务类型进行分区。在评估一个属性时，您应该确定以下内容：当前如何使用该属性。该物业的分区津贴和除外条款——该地点可以开展和不能开展何种类型的业务。

3. 3.调查业主出售房产的原因。个人或企业希望出售其持有的商业地产的原因可能有很多。在查看特定房产时，试着确定：业主为什么要出售房产。这些信息可能有助于你进行谈判。确定是否需要进行任何大修。探索物业周围的区域，以确定当地商业和房地产的发展情况，以及该区域是否有任何重大变化。

4. 4.检查潜在的扩张。虽然你最初可能会采取适度或半适度的投资方式，但你应该始终考虑房地产的未来扩张。如果你的业务未能蓬勃发展，你应该确定是否有增长空间，或者是否有租赁替代方案。

第4部分第4部分，共4部分：建立融资和开展尽职调查

1. 1.寻找贷款人。由于购买商业地产的成本高昂，大多数买家都有投资者，需要从信誉良好的贷款人那里获得贷款。贷款人将帮助你获得购买房产的融资。你应该寻找有商业房地产经验的贷款人。考虑使用与你有固定关系的贷款人。这可能会帮助你更容易获得贷款。具有商业交易经验的贷款人将能够指导您获得各种融资机会，并应精通任何必要的文书工作和法规。

2. 2.对物业进行检查。一旦你出价并且出价被接受，你需要在继续购买之前对房产进行彻底检查。你要确保他们的物理财产处于工作状态，然后你可以与卖方协商任何需要的工作，例如新屋顶。

3. 3.联系保险代理人。在最终确定购买之前，如果你选择继续购买，你应该与保险代理人谈谈你需要为该房产提供哪些类型的保险。你要确保你的保险范围在你成为房产所有者之日建立并生效。

4. 4审查所有披露。卖方必须提交有关该房产的信息，包括影响该房产的任何物理或环境问题。根据卖方的披露，您可能需要采取额外的步骤来评估任何潜在的环境影响，并确保遵守联邦环境法。

5. 5准备一份详细的收入和支出分析。一旦您评估了实物财产、对环境的潜在影响以及卖方的披露，您应该让专家对潜在收入和费用进行详细分析。重要的是，在购买该房产之前，您必须进行该分析，以验证该房产仍然是一项稳健的投资。

6. 6购买商业地产。让你的律师解释销售协议的每一个细节，以便你理解你的权利和义务。一般来说，您的销售协议应包含以下内容：该协议应为书面形式，包括买方和卖方签订的任何协议，以及买方和卖方的签名。如果双方之间存在争议，法院将在评估双方索赔时仔细审查合同。具体说明在何种情况下一方可以终止合同，并且终止通知必须以书面形式发出。协议应包含双方的名称、地址和房产描述，以及销售价格和截止日期。合同可规定交割时交付给买方的契约类型。如果适用，买方应说明购买取决于获得抵押贷款。卖方应明确说明该物业正在“按原样”出售，或概述在交割日期前将对该物业进行的任何工作。他们应该视对买方财产的彻底检查而定。