第1部分第1部分（共5部分）：搜索和查找属性

1. 1.聘请房地产经纪人。通过破产案件购买房产的第一步与购买任何其他房产没有区别。虽然你可以自己做这件事，但与房地产经纪人合作可能会有更好的效果。代理人可以访问您可能没有的房产清单，代理人可以在整个过程中协助您起草和审查文件。

2. 2查看报纸上的破产销售通知广告。联邦破产法要求，作为破产案一部分出售的房地产必须在当地进行广告宣传，以使价格最大化。如果你在当地报纸或最近的大城市报纸上查找，你可能会在房地产或分类广告中找到一个单独的部分，列出破产出售通知。

3. 3使用在线搜索功能。互联网上的一些商业房地产公司提供搜索功能，让您可以专门搜索处于止赎、破产或银行所有销售中的房产。您可以设置每日电子邮件提醒，在realtytrac等网站上显示此类属性。通用域名格式。你也可以选择使用这些功能来识别你附近的房产。你可以选择的一些示例站点是：zillow。comrealtytrac。康姆斯。comloopnet。通用域名格式

第2部分第2部分（共5部分）：准备购买房产

1. 1.与律师商议。从破产财产中购买房产与直接从所有者那里购买房产有着不同的担忧。咨询律师是个好主意。律师可以帮助你了解销售程序，尤其是破产时不同的部分。破产收购引发的一些法律问题包括：房产出售时是否没有任何债务？您是否对房产的任何未偿债务负责？您是否可能对房产的环境问题负责？您如何对其他利益方强制执行您的收购？前业主是否有权赎回或回购房产

2. 2确保融资的预先批准。一旦你发现一处房产在破产案中被广告出售，程序往往会相当迅速，你不太可能放慢速度来获得融资。破产出售涉及许多利益相关方，包括债务人、破产受托人、法院本身、抵押权持有人和无担保债权人。所有这些人通常都在等待财产出售的结果，以了解破产案中是否有现金可供分配。法院不太可能推迟销售以满足您的需求。

3. 3.确定财产的合法所有人。在破产的情况下，个人可以不出售财产，而不是出售财产。你，你的律师或房地产经纪人，将需要调查法庭记录以确定合法所有者。如果债务人已经申请了第7章的破产，那么所有财产都将合法地转移给破产受托人。破产受托人是有权协商出售财产的人。你可以通过联系破产法院并查看债务人破产案的正式案卷来查明受托人的身份。如果债务人已提交第11章或第13章破产案，则债务人保留财产的合法所有权，并有权协商出售。

4. 4尝试查看或检查酒店。很多时候，通过破产案出售的财产都是“按原样”出售的除了在外面开车外，你通常只有非常有限的机会去看房子。然而，您或您的代理人或律师应尝试联系债务人或破产受托人，并获得更彻底检查的许可。与购买任何房屋一样，如果你选择聘请专业的房屋检查员，你也要承担自己的检查费用。报纸有时也会为出售房产做广告。如果你看到了这一点，你应该借此机会更详细地查看该房产。这些被视为不良资产。如果你按原样购买房产，小心你可能要冒的风险。

第3部分第3部分，共5部分：确定报价金额

1. 1重新研究房产的公平市场价值。房地产经纪人应该能帮你做这件事，尽管互联网资源可以帮你自己做一些工作。您需要将该房产与其他大小、功能和位置相似的房产进行比较。了解该地区最近是否出售过类似房产，并编制销售价格。你正在考虑的房产的公平市场价值应该有些相似。一些在线网站使这个过程非常简单。你只需输入任何房产的街道地址，网站就会在地图上精确定位，确定附近的销售情况，并为你提供房产价值的范围。一些提供此功能的网站是zillow。我是雷德芬。com或homes。通用域名格式。与专业的止赎代理合作，并进行专业检查，以查明止赎房产的任何附加留置权。

2. 2.重新调查该房产的未偿债务。如果财产是作为破产案的一部分出售的，那么你可以去破产法院研究债务人报告的义务。具体来说，您最感兴趣的是债务人的附表C，即担保债务清单。仔细查看，查看该房产的抵押贷款总额。你可能还需要在破产摘要中搜索其他文件。债务人可能未将债权人列入其附表C报告，而该债权人可能随后提交有担保债权通知。与专业的止赎代理合作，并进行专业检查，以查明止赎房产的任何附加留置权。

3. 3计算你的报价金额。了解房产上的债务金额可以帮助你预测购买价格。当然，你不想超过你认为的房产的公平市场价值，但你的出价可能需要超过未偿还贷款的金额。根据破产法，债权人确实有权反对他们认为过低的销售价格。例如，考虑一套破产房屋，第一次抵押贷款到期15万美元，第二次抵押贷款到期7万美元，总金额22万美元。如果你出价10万美元，第一笔抵押贷款只会得到部分付款，第二笔抵押贷款将一无所获。这样的提议不太可能被接受。假设使用相同的数据，您估计该房产的价值约为30万美元。你可以出价22万美元。然后，两项抵押贷款都将全额支付，你将以其价值的70%左右买下这所房子。有些房产只是“在水下”这意味着抵押贷款超过了价值。您不会被期望或要求出价高于物业的公平市场价值。在这种情况下，抵押贷款持有人很可能会赔钱。大多数拥有第一留置权和第二留置权的贷款人将对该房产进行至少等于贷款金额的投标，以确保他们收到该房产，并可以在单独的交易中处置该房产。

4. 4协商购买价格。在你确定了你认为是一个公平的价格后，你可以向业主或受托人出价。就像在任何谈判中一样，在你试图达成协议时，你应该准备好进行一些来回的沟通。最终，你要么达成一个共同的价格，要么决定放弃购买。

第4部分第4部分，共5部分：最终确定破产收购

1. 1查看买卖协议。作为破产的买家，你可能会收到债务人/所有者或受托人的买卖协议。这是一个阶段，你应该有律师或房地产经纪人协助你。标准买卖协议的许多条款可能不适用于破产销售。例如，标准销售可能取决于获得融资，但破产销售通常会要求您预先安排。您需要检查有关协议的以下详细信息：房产的准确描述购买价格的准确表示您可能负责的特殊规定的交割日期

2. 2.参加破产法庭的听证会。这可能是谈判私有财产出售，甚至银行所有的止赎出售和破产案件中的出售之间最大的区别。作为破产财产中资产的出售，出售必须得到破产法官的批准。法官将审查财产（由债务人或受托人提出）和未偿贷款的估计公平市场价值。法官的主要目的是确保遵循破产法院的程序，并确保出售符合债权人的最佳利益。

3. 3准备好在拍卖会上出价。关于通过破产案购买房产，你需要了解的主要一点是，在法院下达命令之前，你的购买不是最终的。尽管您可能有一份已签署的买卖协议，但该协议仍需获得法院的最终批准。法院有权根据财产的价值将私人拍卖转变为公开拍卖。例如，考虑前面的例子，一处房产的抵押贷款总额为22万美元，估计公平市价为30万美元。如果你协商22万美元的销售价格，两位抵押贷款持有人将感到满意。然而，债务人的其他债权人将一无所获。破产法官可以命令拍卖以更高的价格出售财产。22万美元到30万美元之间的任何价格对买方来说都是一笔划算的交易，并将产生资金来偿还债务人的其他债务。

4. 4获得“自由、明确”销售的法院命令。最终，无论你是通过自己的协商协议还是通过破产拍卖购买房产，出售都必须得到法官的批准。破产出售通常是通过一项命令来完成的，该命令规定您的购买是“自由且明确的”，没有对财产的所有留置权、产权负担或其他索赔。“自由和明确”的命令意味着你不需要担心其他抵押贷款持有人要求你支付任何未偿还贷款。他们唯一的行动方式是作为债权人通过破产法院。

第五部分第五部分共五部分：提示

• 留出一些钱用于房屋维修，以防房屋需要紧急维修。
• 检查你所在州的赎回权法律，通过该法律，如果房主在一定时间内支付了所有费用，他们可以收回他们的财产。