丧失抵押品赎回权(foreclosure)和卖空(short sale)的区别

当一个房主拖欠他们的房贷时，就会使用止赎权。贷款人占有作为贷款抵押物的财产。房产被取消抵押品赎回权后，贷款人将其出售，并用所得收益收回抵押贷款余额。...

When a borrower c***istently fails to make mortgage payments, the property is foreclosed upon. In a 丧失抵押品赎回权，贷款人承担财产所有权并驱逐借款人。取消抵押品赎回权的房产可以在拍卖会上**，也可以通过传统的房地产经纪人**。对借款人来说，丧失抵押品赎回权严重损害了他们的信用评分。

A 卖空通常用作止赎的替代品，因为它减轻了债权人和借款人的额外费用和成本。卖空交易对借款人信用评分的负面影响通常比止赎交易小，但卖空交易通常涉及各方更多的文书工作。

对比图

止赎与卖空比较图

	丧失抵押品赎回权	卖空
可能会得到3000美元或更多的搬迁奖励	不	是的
使用时间	借款人拖欠还款	借款人无法支付抵押贷款，所欠的债务超过房屋的当前价值，贷款人同意。
卖方	贷款人	房主
销售方式	受托人拍卖	房地产经纪人
对信用评分和信用记录的影响	降200-400分。在报告中保留了7.年。	降50-150分。如果债权人向信用报告机构报告债务减少情况，则列在信用报告上。
发起人	贷款人	房主
未来贷款	必须报告未来的贷款申请	可能会或可能不会在未来的贷款申请中报告
谁控制了房地产	贷款人	房主
未来购房限制	有资格在5.年内限购，或7.年内不限购	在某些情况下可以立即购买

资格和使用

当一个房主拖欠他们的房贷时，就会使用止赎权。贷款人占有作为贷款抵押物的财产。房产被取消抵押品赎回权后，贷款人将其**，并用所得收益收回抵押贷款余额。

当借款人的债务超过其房屋在市场上的当前价值时，可以进行卖空交易。卖空既可以用于房主目前正在偿还抵押贷款的情况，也可以用于房主拖欠贷款的情况。但是，在卖空交易完成之前，需要贷款人的批准；贷款人没有义务接受卖空。

止赎和卖空如何运作？

止赎程序

根据借款人居住的州，止赎可能涉及或可能不涉及**系统。更多信息请参见司法止赎与非司法止赎。

逾期三至六个月后，贷款人将记录一份违约通知，通知借款人他将面临止赎，并给予他一个恢复期，以通过偿还债务或解决任何其他纠纷来纠正问题。恢复期的长短因州而异，有些州给予借款人5天的时间来解决纠纷和债务，有些州给予借款人90天的时间。

如果抵押贷款的未付余额未在三个月内付清，房主将收到**通知。然后，在受托人拍卖会上，将房产拍卖给出价最高的人，后者必须在24小时内以现金支付。开盘价通常等于未偿贷款余额和银行可能产生的任何额外律师费。

以下是一段视频，根据五个主要标准比较了止赎与卖空的过程和影响：

卖空过程

当房产的市场价值低于未偿抵押本金，借款人无力支付抵押贷款时，贷款人（一家或多家银行）可以选择接受卖空。在卖空交易中，**房产的收益低于抵押贷款余额，这也是贷款人可能不愿接受借款人卖空要约的原因之一。卖空发生后欠贷款人的任何未付余额称为亏空。卖空协议并不一定解除借款人偿还贷款不足的义务，除非双方明确约定。

在卖空交易中，房主与房地产经纪人将房子推向市场。它的处理方式和其他房屋买卖一样。一旦房主接受了报价，银行也必须接受。卖空交易可能需要3到6个月的时间才能完成，而且它的成功也不能保证。然而，联邦住房金融局（FHFA）在2012年制定了新的规则，使这一过程更容易和更快。例如，抵押贷款机构现在必须在收到卖空要约后30天内作出回应。

2012年8月，FHFA宣布了一些措施，以使水下房屋（未偿还抵押贷款大于房屋当前市场价值的房屋）的卖空对房主更为容易，包括向有经济困难但没有错过抵押贷款付款的人提供帮助。该计划于2012年11月生效，根据该计划，只有房利美和房地美担保的抵押贷款才有资格获得这一帮助，第二抵押贷款持有人在卖空完成后可获得的金额上限为6000美元。这一措施旨在减少第二抵押贷款持有人在房屋销售收益中讨价还价的动机，从而避免延误，并使房屋销售更容易完成。新规定还允许拖欠抵押贷款和严重财务问题的房主提交更少的文件批准卖空。如果房主遇到经济困难，例如失业、离婚、家庭死亡或工作调动，他们会更快地获得批准

丧失抵押品赎回权的买家的复杂情况(complicati*** for buyers in foreclosures) vs. 卖空(short sales)

止赎和卖空为买家提供了巨大的折扣。有人在卖空中买房，可以预期房子的价格比市场上的普通房子便宜10%；丧失抵押品赎回权的成本甚至更低，通常约为30%。[2]然而，这些购买并非没有复杂性。

取消抵押品赎回权的房产最常见的问题是，它们经常“按原样”**，因此房屋可能需要维修，有时维修费用非常昂贵。当在拍卖中购买止赎房产时，买方必须在当天支付现金，这意味着他们无法对房产进行检查，因此不知道需要维修的程度。有时，被取消抵押品赎回权的房产的买方可能会被要求支付前一位业主未付的房产税。最后，赎回法允许借款人收回其止赎房屋，即使房屋在止赎后**给新买家。这可能会导致许多复杂的买家取消抵押品赎回权的财产。

卖空房地产也往往以低于评估价的价格购买。然而，这个过程可能非常耗时。在卖空中购买房产通常需要更长的时间，因为不只是买卖双方必须同意**。所有对房产持有留置权的贷款人也必须同意**。如果第一笔抵押贷款被原贷款人转售，现在可能被多家银行拥有。如果该房屋有第二次抵押，第二次抵押中的贷款人也可以是留置权人。让所有贷款人批准卖空交易需要时间，如果贷款人不同意，或者如果卖方在漫长的等待期内不能再支付抵押贷款（因此可能被取消抵押品赎回权），甚至可能阻止交易结束。完成大部分销售需要3到12个月。此外，卖空对买卖双方都有风险，因为银行可以在任何时候把房子从市场上撤出，而不会产生任何影响。